Mutamento d’uso da rurale a residenziale sempre rilevante per fini edilizi (TAR Lombardia n. 1592 del 08.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il passaggio di un immobile da residenza “rurale” a residenza “civile” integra un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, che impone un diverso titolo edilizio e il rispetto della disciplina di zona, anche prescindendo dall’esecuzione di opere. Ai fini della qualificazione dell’intervento rileva non la storia remota del fabbricato, ma l’aggravamento del carico urbanistico prodotto nella zona. Il carattere oneroso o gratuito dell’intervento si valuta al presente, cioè al momento in cui i lavori vengono eseguiti, e non in relazione al regime vigente all’epoca dell’edificazione originaria. Ne consegue che la gratuità del titolo edilizio goduta ab origine non legittima il mutamento di categoria funzionale, né sottrae l’intervento all’obbligo di pianificazione attuativa previsto dallo strumento urbanistico comunale.

Il Fatto

I ricorrenti presentano una CILA per opere interne su un fabbricato storico, consistenti nella divisione dell’immobile in due unità mediante chiusura e apertura di vani porta, senza intervento sulle strutture portanti e senza aumento di volumetria. L’immobile, edificato in epoca anteriore al 1865, era destinato in origine a residenza “rurale”; l’attuale proprietà, priva della qualifica di imprenditore agricolo, lo utilizza come residenza “civile”.

Il Comune resistente adotta due provvedimenti con cui ordina di non eseguire l’intervento, rilevando che la zona è soggetta a pianificazione attuativa e che l’immobile aveva ormai perso la destinazione agricola, con conseguente necessità di un mutamento di destinazione d’uso conforme allo strumento urbanistico. I ricorrenti impugnano tali atti davanti al TAR, lamentando violazione dell’art. 3, comma 1, lettera b), d.P.R. n. 380/2001 e delle NTA del Documento di Piano, oltre a travisamento dei presupposti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio riunisce i due motivi di ricorso, incentrati sull’assenza di un mutamento di destinazione d’uso e sulla legittimazione ab origine dell’uso residenziale dell’immobile. Il punto centrale è se il passaggio da residenza “rurale” a residenza “civile” integri o meno una modifica urbanisticamente rilevante.

Il Tribunale richiama la sentenza del Consiglio di Stato, Sez. VI, n. 8291/2022, secondo cui la disciplina del mutamento di destinazione d’uso è uno dei perni del governo del territorio: l’ordinamento non può restare indifferente ai cambi di destinazione, poiché altrimenti si vanificherebbero la zonizzazione e gli standard urbanistici. Quando si passa a una categoria funzionale diversa, da rurale a residenziale, il mutamento è sempre rilevante, addirittura prescindendo dall’esecuzione di opere.

Il Collegio respinge l’argomento dei ricorrenti, che invocavano la sentenza del TAR Piemonte n. 583/2022, secondo cui per le residenze rurali edificate prima della legge n. 10/1977 il passaggio tra i due utilizzi non configurerebbe mutamento giuridicamente rilevante, essendo il titolo originario gratuito ed esteso a entrambi gli usi. Richiamando la sentenza del TAR Lombardia, Sez. staccata di Brescia, n. 1203/2025, il Tribunale afferma invece che il carattere oneroso o gratuito dell’intervento si valuta al presente, al momento dell’esecuzione dei lavori, rilevando l’incremento di utilità conseguito dal proprietario nell’ultima trasformazione.

Non trova quindi applicazione l’art. 11, comma 7, delle NTA del Documento di Piano, che consente la manutenzione straordinaria in assenza di piano attuativo solo se non si modifica la destinazione d’uso e l’intervento è coerente con le schede di intervento. Nel caso di specie il mutamento sussiste e la coerenza non è stata documentata. Il Comune ha pertanto legittimamente ordinato di non dare seguito alla CILA, dovendosi rispettare la norma che impone la pianificazione attuativa.

Il ricorso è respinto. Le peculiarità fattuali e giuridiche della vicenda giustificano la compensazione delle spese di lite.