Mutamento di destinazione d’uso e variazione essenziale: legittima l’acquisizione dell’area (Cons. Stato n. 6473 del 10.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le opere edilizie legittimate da un titolo in sanatoria per una specifica funzione — nella specie la realizzazione di un parcheggio pubblico e di un’area di rimessaggio per camper e caravan — e successivamente utilizzate per una destinazione diversa e incompatibile con lo strumento urbanistico integrano una variazione essenziale ai sensi dell’art. 197, comma 1, lett. a), della legge regionale Toscana n. 65/2014, con conseguente legittimità dell’ingiunzione di demolizione adottata dal Comune ex art. 196, comma 2, della stessa legge regionale. Il mutamento di destinazione fra categorie non omogenee — da servizi/parcheggio pubblico a commerciale — non richiede la realizzazione di nuove opere materiali, essendo sufficiente la difformità funzionale rispetto al titolo e alla pianificazione. L’inottemperanza all’ordine di demolizione, anche se parziale, equivale a inottemperanza totale e determina l’acquisizione gratuita dell’area al patrimonio comunale, non essendo consentito al destinatario selezionare quali opere rimuovere.

Il Fatto

La società proprietaria presentava nel 2006 una DIA per opere di sistemazione di un terreno, eseguite poi in assenza di idoneo titolo edilizio. A seguito di sopralluogo veniva accertata la realizzazione di un cancello carrabile e la smussatura del marciapiede; la società presentava istanza di permesso di costruire in sanatoria, quindi stipulava con il Comune una convenzione urbanistica impegnandosi a destinare l’area a parcheggio pubblico. Nel 2008 il Comune rilasciava il titolo in sanatoria con prescrizioni di adeguamento, mai integralmente eseguite.

Dopo ulteriori accertamenti e una nuova convenzione del 2020, con contestuale sanatoria per parcheggio e rimessaggio camper, l’area risultava di fatto adibita a rivendita di autoveicoli. Il Comune ingiungeva la demolizione con ordinanza del 21 settembre 2023, poi dichiarava l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale per inottemperanza. Il TAR Toscana respingeva il ricorso; la società appellava.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma integralmente la sentenza di primo grado. Il collegio ricostruisce la vicenda evidenziando che l’area, destinata dal PRG a parcheggio pubblico, era stata trasformata in piazzale inghiaiato mediante sbancamento e livellamento, intervento qualificabile come nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001, richiamando sul punto costante giurisprudenza amministrativa e penale.

La sanatoria del 2020 aveva legittimato tali opere per una funzione specifica — parcheggio e rimessaggio camper — mai concretamente attuata. L’uso commerciale dell’area, accertato dalla Polizia di Stato e dalla Polizia Municipale, integra pertanto una variazione essenziale ex art. 197, comma 1, lett. a), legge regionale Toscana n. 65/2014, consistente nel mutamento di destinazione fra categorie non omogenee, con incremento del carico urbanistico e in contrasto con il PRG.

La Corte respinge la tesi secondo cui il mutamento di destinazione non sarebbe sanzionabile in assenza di opere materiali: le opere realizzate, legittimate per una data funzione, sono state eseguite in variazione essenziale rispetto al titolo. Irrilevante è la circostanza che la società si sia limitata a locare gli stalli a terzi, poiché il contratto aveva a oggetto la locazione dell’area come deposito commerciale, non la gestione del servizio convenzionato.

Quanto all’inottemperanza, il collegio ribadisce che l’adempimento dell’ordine di demolizione deve essere integrale: la parte avrebbe dovuto eliminare il piazzale ovvero imprimere all’area la destinazione sanata. Nessuna delle due opzioni è stata realizzata, con conseguente legittimità dell’effetto acquisitivo. Il Consiglio di Stato respinge anche le censure relative alla motivazione dell’ordinanza, alla necessità di un nuovo procedimento sanzionatorio e alla mancata cancellazione della trascrizione, confermando la piena responsabilità della proprietà.