Nullità testuale del contratto per immobili abusivi e poteri del giudice dell’opposizione (Cass. civ. Sez. I n. 13100 del 16.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
La nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, terzo comma, cod. civ. e qualificata come nullità testuale. Essa colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali privi degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, sempre che il titolo esista realmente e sia riferibile a quell’immobile. La difformità tra le dichiarazioni contenute nell’atto e le prescrizioni normative è sufficiente a integrare la nullità, a prescindere dalla data di stipulazione dell’atto. Nel giudizio di opposizione allo stato passivo la cognizione del giudice si estende alle eccezioni in senso stretto non sollevate davanti al giudice delegato e, a maggior ragione, alle questioni rilevabili d’ufficio, tra cui la nullità contrattuale ai sensi dell’art. 1421 cod. civ.

Il Fatto

La società ricorrente si era insinuata al passivo del fallimento di altra società, chiedendo il riconoscimento del privilegio ipotecario su un credito di € 250.000, a titolo di residuo prezzo di una compravendita immobiliare. Il giudice delegato aveva rigettato la domanda, rilevando le problematiche riscontrate dal curatore sugli immobili e, in via subordinata, l’eccepita revocabilità dell’ipoteca.

Proposta opposizione allo stato passivo, il Tribunale l’aveva respinta, sul presupposto della nullità del contratto per avere ad oggetto fabbricati dichiaratamente privi di autorizzazione urbanistica e della conseguente inesistenza del credito. Contro il decreto la società ha proposto ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo la ricorrente denunciava la falsa applicazione dell’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001, sostenendo che il Tribunale avesse errato nel dichiarare la nullità, poiché il venditore aveva dichiarato l’avvenuta presentazione di domande di concessione in sanatoria, di cui erano stati indicati gli estremi, e che la nullità non sarebbe stata ravvisabile in mancanza di certezza sulla data di realizzazione delle costruzioni.

Il motivo è infondato. La stessa giurisprudenza richiamata dalla ricorrente — Cass. Sez. Un. n. 8230/2019 — qualifica la nullità in questione come nullità testuale, unica fattispecie che sanziona la mancata inclusione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo. Il titolo, tuttavia, deve esistere realmente e riferirsi a quell’immobile. In coerenza, Cass. n. 15587/2022 aveva escluso la nullità di un contratto in cui il venditore aveva dichiarato in atto pubblico la conformità urbanistica dell’immobile.

Il decreto impugnato è coerente con tale principio: il Tribunale ha rilevato la difformità testuale del contratto rispetto alle previsioni dell’art. 40 della legge n. 47 del 1985 e dell’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001. Sotto il primo profilo, la difformità è evidente, avendo il venditore dichiarato l’assenza delle prescritte autorizzazioni, mentre la norma esige che dal contratto risultino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Sotto il secondo, la difformità sussiste ugualmente: il venditore dichiarò di avere presentato domande di sanatoria, ma al contratto non risultano allegate le copie delle domande munite degli estremi di presentazione, né indicati gli estremi del versamento delle prime due rate dell’oblazione.

La difformità testuale implica la nullità a prescindere dalla data di stipulazione, anteriore o posteriore al 17.3.1985, perché non sono rispettate le formalità dell’art. 40 della legge n. 47 del 1985. Resta fermo che l’accertamento sulla data di realizzazione dei fabbricati è questione di fatto non sindacabile in cassazione.

Con il secondo motivo si censurava il rilievo d’ufficio della nullità, senza contraddittorio e senza pronuncia sulle restituzioni. Il motivo è infondato: la nullità è rilevabile d’ufficio ai sensi dell’art. 1421 cod. civ. e la cognizione del giudice dell’opposizione è estesa alle eccezioni in senso stretto non sollevate davanti al giudice delegato (Cass. n. 27902/2020), quindi comprende le questioni rilevabili d’ufficio. La questione di fatto era nota alle parti, poiché già il giudice delegato aveva respinto la domanda sulle problematiche riscontrate dal curatore. Il ricorso non denuncia la violazione dell’art. 101, comma 2, cod. proc. civ. e l’omessa segnalazione della questione non determina di per sé la nullità della decisione, se non ha concretamente pregiudicato la facoltà di chiedere prove (Cass. n. 13920/2020). Quanto alle restituzioni, il Tribunale non avrebbe potuto disporle in mancanza di domanda di rivendica.