Nullità per mancata indicazione del titolo edilizio: no alla lettura estensiva (Cass. civ. Sez. II n. 16180 del 25.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La nullità dell’atto di trasferimento di un immobile privo di valido titolo edilizio, prevista dalle norme di cui alla l. n. 47/1985, consegue esclusivamente alla mancanza, nell’atto, della dichiarazione dell’alienante contenente gli elementi identificativi dei titoli edilizi, a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione al titolo stesso. La sanzione non opera in caso di successiva caducazione del titolo menzionato o di mera difformità sostanziale dell’opera, né è ravvisabile una nullità virtuale per illiceità dell’oggetto, occorrendo la prova che l’immobile sia affetto da un vizio tale da renderlo totalmente difforme dal titolo edificatorio.

Il Fatto

Una donante aveva stipulato una donazione in favore di tre soggetti, avente ad oggetto l’usufrutto e la nuda proprietà di un terreno con fabbricato, indicando nell’atto la concessione edilizia e la circostanza che l’immobile era “in costruzione”. La donante agiva per la dichiarazione di nullità dell’atto, assumendo che il fabbricato non era stato completato in conformità al titolo e che la concessione era stata oggetto di annullamento. In subordine, chiedeva l’accertamento della simulazione.

Il Tribunale di Savona respingeva le domande dell’attrice, e la Corte d’Appello di Genova confermava la decisione. La donante proponeva quindi ricorso per cassazione, deducendo, tra l’altro, la violazione delle norme in materia edilizia e dei principi in tema di nullità del contratto per illiceità dell’oggetto.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha disatteso il primo motivo di ricorso, con il quale si censurava la sentenza per non aver applicato la nullità al caso di annullamento del titolo edilizio sopravvenuto alla stipula. Richiamando le Sezioni Unite n. 8230 del 2019, la Corte ha precisato che la nullità è direttamente connessa all’assenza, nell’atto, della dichiarazione dell’alienante contenente gli elementi identificativi dei titoli, e non alla difformità dell’immobile dal titolo stesso. Una lettura estensiva della norma si porrebbe in contrasto con il canone di cui all’art. 12 delle preleggi e non è consentita all’interprete.

Quanto alla dedotta caducazione del titolo, la Corte ha osservato che la circostanza che l’originaria concessione fosse stata oggetto di variante non inficia la validità del titolo indicato, essendo necessaria una variazione essenziale per richiedere un nuovo titolo. Inoltre, l’annullamento del titolo edilizio era stato a sua volta annullato dal giudice amministrativo, con conseguente reviviscenza dello stesso in ragione dell’efficacia ex tunc della decisione.

Il secondo motivo, concernente la nullità per illiceità o impossibilità dell’oggetto, è stato ritenuto infondato. La Corte ha ribadito che la presenza di abusi edilizi, in sé considerata, non comporta la nullità del contratto, occorrendo la prova che l’immobile è affetto da un vizio tale da renderlo totalmente difforme dal titolo; prova non fornita nel caso di specie. Il terzo motivo è stato dichiarato inammissibile in quanto volto a sollecitare un sindacato sull’accertamento di fatto della simulazione, rimesso al giudice di merito, e perché la questione del conflitto di interessi, in ogni caso, non condurrebbe alla nullità ma al solo annullamento dell’atto.