Oneri di urbanizzazione e prescrizione dal cambio d’uso oggettivamente percepibile (Cons. Stato n. 10500 del 30.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di oneri di urbanizzazione dovuti per il cambio di destinazione d’uso, il termine di prescrizione ex art. 2935 c.c. decorre non dal fatto materiale del mutamento, ma dal momento in cui tale fatto è oggettivamente percepibile dal creditore secondo il modello dell’agente modello. Se il privato, pur legittimato dalla legge, non comunica il cambio di destinazione, il Comune non può essere onerato di predisporre controlli sui lavori quando non emergono elementi che facciano sospettare una difformità tra il realizzato e il dichiarato. Il principio di leale collaborazione e correttezza, cristallizzato nell’art. 2, comma 2 bis, l. n. 241/1990, impedisce che la prescrizione decorra immediatamente dal cambio d’uso non dichiarato. Le obbligazioni di pagamento degli oneri di urbanizzazione hanno natura propter rem e gravano anche sull’acquirente del bene, ancorché non intestatario del titolo edilizio.

Il Fatto

Nel 2002 una società presentava d.i.a. per il frazionamento di un immobile in unità con destinazione laboratorio-uffici e la relativa variante; i lavori si concludevano il 4 settembre 2002 con dichiarazione di fine lavori asseverata dal progettista ai sensi dell’art. 2 l. n. 662/1996. Le opere erano in realtà destinate a uso residenziale, ma il cambio di destinazione non veniva comunicato al Comune.

Nel 2012, in occasione dell’istruttoria su un titolo edilizio minore relativo a una unità dell’immobile, l’Ufficio richiedeva la documentazione sullo stato originario e finale con cambio d’uso ed estendeva gli accertamenti all’intero complesso. Con provvedimento del 9 ottobre 2014 il Comune determinava gli importi dovuti a titolo di monetizzazione di standard. Il TAR Lombardia accoglieva il ricorso dell’acquirente ritenendo prescritta la pretesa; il Comune appellava.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’eccezione di inammissibilità dell’appello: l’erroneo richiamo di parti non presenti nella sentenza di primo grado non inficia il restante contenuto dell’atto, da cui si desumono chiaramente le contestazioni.

Nel merito, il Collegio ricostruisce il rapporto tra fatto materiale e conoscibilità. L’art. 2935 c.c. va interpretato nel senso che la prescrizione decorre da quando il fatto può essere oggettivamente conosciuto dal creditore. La circostanza che i mutamenti di destinazione per unità inferiori a 150 mq fossero stati oggetto di liberalizzazione ai sensi della l.r. Lombardia n. 1/2001 non implica che il Comune dovesse predisporre controlli tempestivi per impedire il decorso del termine.

Dalla comunicazione di fine lavori il progettista aveva asseverato la conformità alle destinazioni del titolo edilizio, ossia laboratorio-uffici: da essa non emergeva alcuna destinazione residenziale, né questa era desumibile da altri elementi. Il Comune ha quindi confidato nella veridicità della dichiarazione. Il Collegio distingue il profilo della conformità urbanistica da quello della prescrizione degli oneri, ancorando il dies a quo al momento in cui il presupposto della pretesa era effettivamente percepibile: nel caso concreto, il 2012, allorché l’Ufficio richiese la tavola dimostrativa dello stato originario e finale.

La soluzione è coerente con i principi di leale collaborazione e correttezza nei rapporti tra p.a. e cittadino. Il privato che non comunica il cambio d’uso non può pretendere che la prescrizione decorra immediatamente dal mutamento, oggettivamente non percepibile dal Comune.

Accertata la non prescrizione, il Collegio esamina i motivi riproposti dall’appellata, secondo cui l’obbligazione non graverebbe sull’acquirente. Richiamando la giurisprudenza consolidata (Cons. Stato, sez. IV, n. 7254 del 2024, che richiama la n. 3141 del 2019; Cons. Stato, sez. IV, n. 6333 del 2011 e n. 6624 del 2018; Cass. civ., sez. II, n. 12571 del 2011), ribadisce la natura reale o propter rem delle obbligazioni di pagamento degli oneri, che gravano anche sull’acquirente per il carattere di ambulatorietà. L’appello è quindi accolto e il ricorso di primo grado respinto, con compensazione delle spese.