Opponibilità ai terzi del capitolato e regolamento condominiale (Cass. civ. Sez. II n. 20157 del 18.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il giudice di merito che fondi il rigetto della domanda di rimozione di opere comuni sull’opponibilità ai condomini acquirenti di un contratto intercorso tra il costruttore e un altro condomino deve verificare in concreto l’efficacia di quell’atto nei confronti dei terzi, non potendone estendere automaticamente gli effetti. L’art. 1372 cod. civ. circoscrive l’efficacia del contratto alle parti e il capitolato d’appalto allegato all’atto di cessione di area edificabile non è di per sé opponibile ai successivi acquirenti. La Cassazione cassa la sentenza che, sul presupposto indimostrato di tale opponibilità, ometta di esaminare il regolamento condominiale richiamato negli atti di acquisto, dovendosi accertare la portata delle sue clausole e la loro applicabilità al caso concreto.

Il Fatto

I ricorrenti, acquirenti nel 2010 di un appartamento in un condominio, hanno convenuto in giudizio un altro condomino chiedendo la condanna alla rimozione di due canne fumarie, installate su muri perimetrali dell’edificio nel 2010 e nel 2011, assumendo l’assenza dell’autorizzazione assembleare prescritta dall’art. 5 del regolamento condominiale. Il Tribunale ha rigettato la domanda e la Corte d’appello di Venezia, con la sentenza n. 1881/2019, ha respinto il gravame.

I condomini soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione articolando quattro motivi, incentrati sull’efficacia inter partes dei contratti, sulla data della scrittura privata, sull’applicazione del regolamento condominiale e sull’onere della prova. La controricorrente ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

Il primo e il terzo motivo, esaminati congiuntamente per connessione, sono stati ritenuti fondati. La Corte d’appello aveva confermato il rigetto valorizzando l’atto pubblico del 2008 di cessione di quota di area edificabile e di precostituzione di condominio, con cui il convenuto si era riservato il diritto di installare le canne fumarie, e aveva ritenuto tale previsione opponibile ai successivi acquirenti.

La Cassazione rileva il vizio di fondo: il perno del ragionamento risiede nell’opponibilità ai ricorrenti di quanto stabilito dal capitolato d’appalto allegato all’atto pubblico. La Corte d’appello ha però esteso in maniera automatica gli effetti di un contratto, concluso tra il costruttore e il convenuto, ad altri soggetti, senza compiere alcuna verifica sulla sua opponibilità ai terzi.

In particolare, il giudice di merito non ha indagato il contenuto e l’efficacia dell’atto di cessione di quota e del suo allegato, né ha esaminato la relazione tra tale atto e il regolamento di condominio. Ha persino ritenuto irrilevante la mancata menzione del diritto alla costruzione delle canne fumarie nel titolo di acquisto dei ricorrenti, benché le opere fossero state realizzate dopo l’ultimazione dell’edificio.

La sentenza impugnata ha inoltre omesso ogni indagine sul regolamento condominiale, la cui approvazione era richiamata nell’atto di individuazione catastale del 25 gennaio 2010 e che risulta richiamato anche nel titolo degli attori. Se ne impone l’esame, anzitutto dell’art. 5 che prescrive l’autorizzazione dell’assemblea per le modifiche alle cose comuni. L’accoglimento del primo e del terzo motivo assorbe il secondo e il quarto. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Venezia in diversa composizione, che dovrà verificare l’opponibilità ai terzi dell’atto di cessione e la concreta applicabilità del regolamento.