La divisione giudiziale delle parti comuni non richiede il consenso unanime dei condomini (Cass. civ. Sez. 2 n. 7083 del 24.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 1119 c.c., nel testo modificato dall’art. 4 della legge n. 220/2012, va interpretato nel senso che le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che — per la divisione giudiziale — la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino, mentre per la divisione volontaria è richiesto il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Il requisito dell’unanimità non opera per la divisione giudiziale, che può essere richiesta anche da uno solo dei comproprietari. Il giudicato esterno opera soltanto entro i rigorosi limiti degli elementi costitutivi dell’azione, presupponendo che soggetti, petitum e causa petendi siano comuni alla causa anteriore e a quella successivamente introdotta.

Il Fatto

Alcuni condomini di un edificio avevano convenuto in giudizio i condomini dell’edificio adiacente, chiedendo lo scioglimento della comunione del cortile comune a entrambi i fabbricati. Il Tribunale aveva respinto la domanda, ritenendola preclusa dal giudicato formatosi sull’indivisibilità dell’area all’esito di un precedente giudizio, nel quale era stata rigettata un’analoga domanda fondata su una scrittura privata del 1987 che non era stata ritenuta espressiva di una volontà di dividere.

La Corte d’Appello, riformando la sentenza di primo grado, aveva accolto la domanda di divisione giudiziale, escludendo la sussistenza di una preclusione da giudicato e ritenendo sussistenti i requisiti di cui all’art. 1119 c.c. Avverso tale decisione i condomini soccombenti proponevano ricorso per cassazione, deducendo, tra l’altro, la violazione dell’art. 2909 c.c. e la necessità del consenso unanime di tutti i condomini per la divisione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha preliminarmente escluso rilievi di inammissibilità del ricorso, pur rilevando che i ricorrenti, qualificatisi eredi di un condomino deceduto, non avevano fornito la prova della propria qualità di eredi, come richiesto dall’art. 2697 cod. civ., essendo la questione superata dall’infondatezza del ricorso.

Quanto al primo motivo, incentrato sulla violazione dell’art. 2909 c.c., la Corte ha chiarito che la sentenza del precedente giudizio non aveva accertato l’assoluta indivisibilità del cortile per accordo delle parti, ma si era limitata a rilevare che la scrittura azionata non conteneva un accordo di divisione, mantenendo anzi la condominialità dell’area. Il giudicato si era formato soltanto sull’infondatezza della pretesa di dividere avente titolo in quella specifica scrittura, senza ostare a una successiva domanda di divisione giudiziale ex art. 1119 c.c., venendo in rilievo diverse causa petendi.

Con riferimento al secondo motivo, la Corte ha rilevato il carattere misto delle doglianze, scindibili in un profilo di omesso esame di un fatto decisivo e in uno di violazione di legge. Quanto al primo profilo, l’interpretazione della scrittura operata dal giudice di merito non era sindacabile in sede di legittimità. Quanto al secondo, la Corte ha affermato il principio per cui, anche alla luce della novella di cui alla legge n. 220/2012, la divisione giudiziale delle parti comuni non richiede il consenso unanime dei condomini, richiesto solo per la divisione volontaria e da formalizzare in scrittura privata o atto pubblico, come già precisato dalla giurisprudenza di legittimità.

Infine, la Corte ha escluso vizi motivazionali nella valutazione delle risultanze della CTU, ritenendo la motivazione della Corte territoriale logicamente articolata e priva di contraddizioni, in quanto il giudice di merito aveva congruamente spiegato le ragioni per cui non riteneva condivisibili le conclusioni del consulente d’ufficio, preferendo le indicazioni del consulente di parte, conformi alla CTU espletata nel precedente giudizio.

Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna dei ricorrenti alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità e declaratoria della sussistenza dei presupposti per il versamento del contributo unificato.