Ordine di demolizione per cambio di destinazione d’uso abusivo in area vincolata (TAR Lazio n. 3910 del 02.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione adottato ai sensi dell’art. 33 TUED avverso un intervento di ristrutturazione edilizia realizzato in difformità dal titolo costituisce espressione dell’attività di vigilanza edilizia di cui agli artt. 27 e ss. TUED e non del potere di autotutela, con conseguente inapplicabilità dei termini decadenziali previsti per quest’ultima. La SCIA non è idonea a legittimare opere che, per consistenza e destinazione effettiva, divergono in modo rilevante da quanto dichiarato. In presenza di vincolo archeologico indiretto ex art. 45 D. Lgs. 42/2004 e di vincolo paesaggistico su zone di interesse archeologico ex art. 142, lett. m), D. Lgs. 42/2004, è comunque necessario il previo rilascio delle prescritte autorizzazioni ai sensi dell’art. 146 D. Lgs. 42/2004. La valutazione dell’abuso esige una considerazione complessiva e non atomistica delle opere, non essendo consentito frazionarle per affermarne la singola sanabilità.

Il Fatto

La società ricorrente ha impugnato davanti al TAR Lazio la determinazione dirigenziale con cui Roma Capitale ha ordinato la rimozione o demolizione di interventi di ristrutturazione edilizia realizzati in un immobile sito in Roma, in area sottoposta a tutela archeologica e paesaggistica. Deduceva di aver presentato una SCIA per il cambio di destinazione d’uso da pinacoteca ad attività di bar e ristorazione, con opere interne ed esterne, e che tale titolo avrebbe legitimato i manufatti contestati.

Respinta l’istanza cautelare in primo grado, con ordinanza poi confermata in appello dal Consiglio di Stato, la società ha proposto motivi aggiunti avverso una nota con cui l’amministrazione ha rappresentato all’Avvocatura comunale le circostanze a supporto della propria difesa. Il Ministero della Cultura si è costituito formalmente. La causa è giunta alla decisione all’udienza pubblica del 10 febbraio 2026.

La Motivazione della Corte

In via pregiudiziale, il Collegio ha dichiarato inammissibile il ricorso per motivi aggiunti. La nota impugnata è una mera comunicazione interlocutoria tra l’amministrazione e l’Avvocatura comunale, priva di carattere endoprocedimentale e non destinata all’adozione di un provvedimento finale. Essa non è dunque idonea a incidere sulla sfera giuridica della ricorrente, che ne era originariamente priva di interesse.

Nel merito, il Tribunale ha respinto il primo motivo, relativo all’invocata SCIA quale titolo edilizio. Dal sopralluogo è emerso che l’area dichiarata per la somministrazione di alimenti e bevande era in realtà interamente adibita a ristorante, con opere esterne ulteriori: pedana in legno, pavimentazione, area relax e zona bar. La divergenza tra quanto dichiarato e quanto realizzato esclude che la SCIA possa legittimare i manufatti. Il provvedimento impugnato, pertanto, non è espressione di autotutela, ma ricade nella vigilanza edilizia di cui agli artt. 27 e ss. TUED, con conseguente inapplicabilità del termine decadenziale invocato.

Il secondo motivo è stato parimenti respinto. Il Collegio ha distinto il vincolo archeologico indiretto ex art. 45 D. Lgs. 42/2004, che attinge i beni e le aree circostanti il reperto, dal vincolo paesaggistico delle zone di interesse archeologico ex art. 142, lett. m), D. Lgs. 42/2004, che tutela il paesaggio archeologico nel suo complesso. In entrambi i casi la ricorrente avrebbe dovuto acquisire preventivamente i nulla osta, astenendosi dai lavori fino all’autorizzazione. L’area, peraltro, ricade in Zona Omogenea F, con divieto di edificazione privata. Il Collegio ha inoltre escluso l’applicabilità delle voci A.2 e A.17 dell’allegato A al d.P.R. n. 31/2017, non essendo le opere riconducibili a quelle categorie né essendo stata provata la facile amovibilità.

Il terzo motivo, che invocava l’edilizia libera ex d.P.R. n. 380/2001, è stato respinto applicando il principio della valutazione complessiva e non atomistica dell’abuso. Le opere, nel loro insieme, integrano una ristrutturazione edilizia pesante finalizzata al mutamento di destinazione d’uso; la loro consistenza esclude in radice l’applicabilità dell’art. 6 TUED. Il ricorso introduttivo è stato quindi respinto integralmente, con condanna della ricorrente alle spese in favore di Roma Capitale e compensazione nei confronti del Ministero della Cultura.