Ordine di demolizione a carattere reale e onere probatorio del privato (TAR Lazio n. 2061 del 02.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
I provvedimenti sanzionatori adottati per la repressione degli abusi edilizi hanno carattere reale e prescindono dalla responsabilità del proprietario o dell’occupante, potendo essere validamente indirizzati anche a chi non ha commesso la violazione, ma si trovi con la res al momento dell’irrogazione in un rapporto idoneo ad assicurare il ripristino dell’ordine giuridico. Il potere-dovere di repressione degli abusi edilizi non è soggetto a decadenza e non genera alcun legittimo affidamento in capo ai destinatari. Le eventuali conseguenze pregiudizievoli dell’intervento ripristinatorio sulla parte conforme dell’edificio integrano circostanza di fatto da verificare in sede esecutiva, senza incidenza sulla legittimità dell’ordinanza. L’omessa comunicazione di avvio del procedimento non inficia il provvedimento finale ove l’amministrazione dimostri che il contenuto non avrebbe potuto essere diverso.

Il Fatto

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza con cui il Comune gli ha ingiunto di provvedere, a propria cura e spese, alla rimozione di opere eseguite in assenza di titolo edilizio, nulla osta e autorizzazioni: un terrazzo a tasca ricavato sulla falda di copertura, l’apertura di una portafinestra in facciata, una diversa distribuzione degli spazi interni e un’errata rappresentazione grafica della parete portante.

Il ricorrente ha sostenuto di non aver realizzato alcun abuso e di non essere proprietario della superficie su cui insiste il terrazzo, essendo donatario dell’immobile nel 2022. Ha inoltre dedotto la decadenza del potere sanzionatorio, la violazione del legittimo affidamento, i rischi per la staticità dell’edificio e la violazione dell’art. 7 della l. 241/1990. L’istanza cautelare è stata respinta in primo grado; il Cons. Stato ha riformato l’ordinanza ai soli fini della sollecita fissazione dell’udienza di merito.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale respinge il ricorso. Sul primo motivo osserva che dalla relazione tecnica comunale emerge la titolarità in capo al ricorrente dell’appartamento con accesso esclusivo al terrazzo. Trova applicazione il principio per cui i provvedimenti sanzionatori in materia edilizia, avendo carattere reale, prescindono dalla responsabilità del proprietario o dell’occupante e si applicano anche a chi non ha commesso la violazione ma si trovi con il bene in un rapporto tale da assicurare il ripristino dell’ordine giuridico, secondo il richiamo a Cons. Stato, Sez. VI, n. 6446 del 2020 e alla nota Ad. Plen. n. 9 del 2017.

L’anteriorità della terrazza rispetto al 1967 è stata solo allegata e non provata, oltre che smentita dalla documentazione fotografica comunale. La tesi dell’autorizzazione del 1980 è espressamente smentita: quel titolo aveva ad oggetto un diverso balcone a sbalzo, e la non conformità del terrazzo venne già rilevata nel 1981.

Il secondo e il terzo motivo sono infondati perché il potere-dovere di repressione degli abusi edilizi non è soggetto a decadenza, secondo il richiamo a Cons. Stato, Sez. VI, n. 4580 del 2017, e non fa sorgere alcun legittimo affidamento in capo ai destinatari, come affermato da Cons. Stato, Sez. VI, n. 300 del 2020.

Il quarto motivo è privo di pregio: le conseguenze negative dell’intervento ripristinatorio sulla restante parte dell’edificio costituiscono circostanza di fatto da verificare in sede esecutiva e non incidono sulla legittimità dell’ordinanza. Il carattere eccezionale e derogatorio dell’art. 34 d.P.R. 380/2001 impone al privato di dimostrare in modo rigoroso l’obiettiva impossibilità fattuale di ottemperare, non la semplice onerosità.

Il quinto motivo non è accolto. La violazione dell’art. 7 della l. 241/1990 non sussiste, avendo il Comune notiziato l’avvio del procedimento. In ogni caso il ricorrente non ha assolto l’onere di dimostrare che, ove edotto, avrebbe fornito elementi tali da orientare diversamente le scelte dell’amministrazione, secondo il richiamo a Cons. Stato, Sez. III, n. 8316 del 2025 e all’art. 21-octies, comma 2, della l. 241/1990. La doglianza sulla tolleranza edilizia del 2% non regge, difettando un titolo preesistente e l’attestazione di rispetto della disciplina sulle costruzioni in zone sismiche, con conseguente estraneità al comma 3-bis dell’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001.