Ordine di demolizione, partecipazione e tolleranze di cantiere dopo il salva casa (TAR Lazio n. 2054 del 02.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordinanza di demolizione di opere edilizie abusive costituisce atto dovuto a contenuto rigorosamente vincolato e non richiede la preventiva comunicazione di avvio del procedimento, poiché la partecipazione del privato non potrebbe condurre ad esito diverso, con la conseguenza che l’omissione non è idonea a viziare il provvedimento. Il potere di vigilanza e di repressione degli abusi edilizi dell’amministrazione comunale è autonomo e non alternativo rispetto a quello del giudice penale che abbia ingiunto la demolizione con sentenza di condanna. Le tolleranze di cantiere di cui all’art. 34-bis del d.P.R. n. 380 del 2001, nel testo riformato dal d.l. n. 69 del 2024, riguardano i soli scostamenti dalle misure progettuali in sede esecutiva e non le opere nuove ed ulteriori, difformi dal progetto originario e realizzate in assenza di titolo. La natura vincolata dell’ordine esclude che l’amministrazione debba ponderare gli interessi coinvolti, valutazione compiuta a monte dal legislatore.

Il Fatto

Con ordinanza del 5 giugno 2024 il Comune di Frascati ha ingiunto ai proprietari di un immobile residenziale la demolizione di una serie di opere realizzate in ampliamento e in difformità rispetto a quanto legittimato con permesso di costruire in sanatoria del 10 gennaio 2020. Le opere contestate comprendono ampliamenti murari lungo il perimetro dell’edificio, nuove scale esterne, opere di ristrutturazione interna, una piscina con pareti in cemento armato, la modifica del piazzale di ingresso e della recinzione, nonché nuovi manufatti edificati nell’area esterna, uno dei quali ancora privo di copertura.

I ricorrenti hanno impugnato il provvedimento davanti al TAR Lazio, deducendo tre motivi: la mancata comunicazione di avvio del procedimento, la violazione delle tolleranze introdotte dal c.d. decreto salva casa e il difetto di istruttoria e di motivazione. Il Comune si è costituito in giudizio. In vista dell’udienza i ricorrenti hanno chiesto un rinvio per presentare istanza di compatibilità paesaggistica postuma.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha anzitutto respinto l’istanza di rinvio, rilevando che la presentazione di una istanza di compatibilità paesaggistica ex art. 167, commi 4 e 5, del d.lgs. n. 42 del 2004 — peraltro allo stato una mera eventualità — non incide sulla legittimità dell’ordine di demolizione né sulla relativa impugnativa.

Sul primo motivo, il TAR ha richiamato il consolidato orientamento secondo cui l’ordinanza di demolizione, in quanto atto dovuto a contenuto vincolato, non necessita della comunicazione di avvio ex art. 7 della legge n. 241 del 1990. Ha aggiunto che, ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, della legge n. 241 del 1990, la violazione di norme procedimentali non produce conseguenze quando il contenuto dispositivo del provvedimento non avrebbe potuto essere diverso. La stessa consulenza tecnica di parte dava atto della realizzazione delle opere in assenza di titolo edilizio e paesaggistico.

Quanto alla pretesa interferenza con l’ordine di demolizione del giudice penale, la Corte ha chiarito che i due poteri sono autonomi e non alternativi, restando fermo in capo al Comune il potere di vigilanza urbanistico-edilizia. Ha poi richiamato il principio per cui solo le decisioni del giudice amministrativo che abbiano esaminato il merito dell’abusività, e non quelle fondate su valutazioni procedurali, possono incidere sull’ordine penale.

Il secondo motivo è stato respinto osservando che gli interventi contestati non rientrano nell’ambito dell’art. 34-bis del d.P.R. n. 380 del 2001. Le tolleranze di cantiere presuppongono scostamenti dalle misure di un progetto già assentito, mentre nella specie si tratta di opere nuove ed ulteriori, estranee al progetto originario e realizzate in assenza di titolo, con modifica della sagoma dell’edificio. Il Collegio ha altresì escluso che rilevi l’interesse privato dei ricorrenti, ribadendo che l’ordine è vincolato e che la ponderazione degli interessi è compiuta a monte dal legislatore. Ha infine precisato che il Comune ha correttamente applicato il regime dell’art. 33 del d.P.R. n. 380 del 2001 e che l’eventuale sostituzione della sanzione demolitoria con quella pecuniaria ex art. 34, comma 2, attiene alla fase esecutiva, successiva e autonoma. Il ricorso è stato pertanto respinto, con condanna dei ricorrenti alle spese di lite.