Pertinenza negata se volumetria e impianti configurano nuova costruzione (TAR Lazio n. 2056 del 02.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia urbanistico-edilizia la nozione di pertinenza assume portata più ristretta rispetto alla definizione civilistica dell’art. 817 c.c. Sono configurabili come pertinenziali solo le opere prive di autonoma destinazione, che esauriscono la loro funzione nel rapporto con l’edificio principale e non incidono sul carico urbanistico. Rilevano, oltre al nesso funzionale, la consistenza dell’opera e le dimensioni ridotte rispetto alla cosa principale. Soggiace pertanto a permesso di costruire, ai sensi dell’art. 10 d.P.R. n. 380/2001, il manufatto di rilevanti dimensioni che modifica l’assetto del territorio e crea nuova cubatura residenziale, costituendo intervento di nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001. La riconosciuta funzione riparatoria del piano di recupero non legittima le opere abusive già realizzate né esonera l’amministrazione dalla vigilanza edilizia.

Il Fatto

Un privato ha impugnato davanti al TAR Lazio l’ordinanza con cui il Comune di Zagarolo gli ha ingiunto la rimozione o la demolizione di opere edilizie realizzate in assenza di permesso di costruire. L’area è classificata in zona di recupero del P.R.G. ed è gravata da vincolo sismico.

L’abuso contestato comprende un corpo di fabbrica in muratura aderente al fabbricato esistente, destinato a civile abitazione, con servizi igienici, impianti e rifiniture, e una struttura in legno adibita a ricovero autovetture. Il ricorrente ha sostenuto la natura pertinenziale del manufatto e la funzione riparatoria del piano di recupero, lamentando il difetto di istruttoria. Il Comune non si è costituito. Solo con memoria illustrativa il ricorrente ha dedotto la pendenza di una domanda di condono non esitata.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il gravame. In via preliminare ha qualificato come motivo nuovo inammissibile la doglianza relativa alla domanda di condono, introdotta con memoria non notificata e depositata in prossimità dell’udienza: nel ricorso introduttivo il ricorrente aveva richiamato soltanto un’istanza ex art. 36 d.P.R. n. 380/2001, istituto diverso dal condono edilizio, e per di più nella sola parte in fatto.

Nel merito, il Tribunale ha escluso la natura pertinenziale degli interventi. Il concetto di pertinenza in campo edilizio è più ristretto di quello dell’art. 817 c.c.: rilevano la necessità e oggettività del rapporto, ma anche la consistenza dell’opera, che non deve alterare in modo significativo l’assetto del territorio. Il vincolo pertinenziale presuppone dimensioni ridotte e modeste del manufatto rispetto alla cosa principale.

Nel caso concreto l’abuso consiste in un volume residenziale di circa 30 mq, dotato di servizi igienici, impianti e rifiniture, realizzato in ampliamento dell’edificio principale, e in una struttura in legno di dimensioni non irrilevanti. Tali opere avrebbero richiesto il permesso di costruire ex art. 10 d.P.R. n. 380/2001, quali interventi di nuova costruzione ex art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380/2001, avendo creato nuova cubatura e superficie a uso abitativo con permanente trasformazione dello stato dei luoghi.

Il Collegio ha giudicato inconferenti i richiami alla forte antropizzazione dell’area e alle funzioni del piano di recupero. Lo strumento attuativo di riqualificazione attiene all’aspetto propriamente urbanistico e non legittima le opere abusive preesistenti, né esonera l’amministrazione dalla vigilanza edilizia. L’ordinanza impugnata ha comunque dato atto che le opere risultano edificate a distanza inferiore dalle N.T.A. del piano, non risultando rispettate le relative prescrizioni. L’ingiunzione demolitoria è quindi atto dovuto e vincolato. Il ricorso è stato rigettato, senza pronuncia sulle spese per la mancata costituzione del Comune.