Pertinenza prima casa: rileva la destinazione effettiva, non la graffatura catastale (Cass. civ. Sez. V n. 2364 del 24.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa, il concetto di pertinenza si desume dalla nozione generale dell’art. 817 cod. civ. e si fonda sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta del bene a servizio o ornamento di quello principale. L’art. 1, punto 3, della Nota II-bis) dell’art. 1, Parte Prima, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986 non subordina il beneficio alla graffatura catastale, che ha rilievo esclusivamente formale. L’accertamento del vincolo pertinenziale presuppone un elemento oggettivo, la destinazione funzionale, e un elemento soggettivo, la volontà del titolare, ed è giudizio di fatto rimesso al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da congrua motivazione.

Il Fatto

La controversia ha ad oggetto tre avvisi di accertamento con i quali l’Agenzia delle Entrate aveva recuperato l’imposta di registro in relazione alla vendita di un fabbricato adibito a civile abitazione, con le aree annesse della spiaggia privata e del campo da tennis. L’Ufficio aveva negato l’agevolazione prima casa sulle pertinenze, rilevando l’autonoma iscrizione catastale dei terreni.

La Commissione tributaria regionale della Lombardia aveva accolto l’appello dei contribuenti e annullato gli avvisi, valorizzando il concetto civilistico di pertinenza e la prova del vincolo pertinenziale. L’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione; l’acquirente ha resistito con controricorso, mentre le alienanti sono rimaste intimate. Nelle more, l’Ufficio ha sgravato la cartella di pagamento emessa in forza del medesimo atto di liquidazione, e l’acquirente ha chiesto dichiararsi la cessazione della materia del contendere.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina anzitutto l’istanza di cessazione della materia del contendere e la rigetta. Lo sgravio ha riguardato solo la cartella di pagamento, disposto in conseguenza dell’annullamento dell’avviso di liquidazione ad opera della sentenza regionale impugnata, e non anche la sottostante pretesa impositiva, che resta sub iudice. Manca, in atti, uno specifico provvedimento di annullamento dell’avviso di liquidazione; l’Agenzia, proponendo il ricorso, ha mantenuto inalterata la pretesa oggetto di lite.

Nel merito, il nucleo dell’impugnazione risiede nell’assunto secondo cui, per i terreni, in assenza di accorpamento catastale o graffatura, l’agevolazione non può essere concessa, difettando il rapporto strumentale con il bene principale. La Corte non condivide l’argomento.

Il collegio richiama la propria pronuncia n. 18470 del 21 settembre 2016, che ha escluso la rilevanza della graffatura catastale, qualificandola di rilievo solo formale. Esaminando la circolare n. 38/2005 dell’Agenzia, ribadita nella risposta a istanza di interpello n. 32/E del 16 febbraio 2006, la Corte chiarisce che il concetto di pertinenza va tratto dalla nozione dell’art. 817 cod. civ.: il bene funzionalmente collegato ad altro segue il regime giuridico del bene principale. L’effettiva e concreta destinazione al servizio o ornamento implica aspetti oggettivi e soggettivi, riferibili alla volontà dell’avente diritto, desumibili da concreti segni esteriori.

Con specifico riguardo al terreno circostante un fabbricato, la Corte ribadisce che la nozione di pertinenza è fondata sulla destinazione effettiva, senza che rilevi la classificazione catastale dell’area. Ciò che conta è il rapporto di complementarità funzionale, che lascia inalterata l’individualità dei singoli beni. L’accertamento del vincolo pertinenziale è giudizio di fatto demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da congrua e corretta motivazione, e presuppone un unico proprietario, l’elemento oggettivo della destinazione funzionale e l’elemento soggettivo della volontà di destinazione.

Il Giudice regionale si è attenuto a tali principi, richiamando l’orientamento della Corte e reputando, sulla base di un accertamento fattuale non sindacabile, che il contribuente avesse fornito prova della sussistenza del vincolo pertinenziale. Il ricorso è pertanto respinto, con condanna dell’Agenzia delle Entrate alle spese del giudizio di legittimità.