Piano casa, ampliamento vietato su immobile non residenziale (Cons. Stato n. 5863 del 17.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento comunale di ritiro in autotutela di una segnalazione certificata di inizio attività edilizia è legittimo quando l’intervento di sostituzione con demolizione e ricostruzione eccede i limiti dimensionali premiali del piano casa regionale. La violazione di normativa eccezionale e derogatoria, quale la l.r. Lazio n. 21 del 2009, integra di per sé la ragione di interesse pubblico all’annullamento, non richiedendo ulteriore motivazione. L’art. 4, comma 1, lett. d), della l.r. n. 21 del 2009 postula la destinazione residenziale dell’edificio: ove difetti tale presupposto, l’ampliamento è in radice precluso. L’ordinanza di demolizione che consegue all’annullamento della scia è atto dovuto e meramente consequenziale.

Il Fatto

I proprietari di un’area ricadente in zona agricola presentavano una segnalazione certificata di inizio attività per la sostituzione edilizia di un fabbricato, con demolizione e ricostruzione delocalizzata in due manufatti e ampliamento di volumetria nel limite del 20 per cento, ai sensi della disciplina regionale sul piano casa.

Dopo l’avvio di un procedimento in autotutela, il comune non accoglieva la segnalazione, rilevando il superamento dei limiti derogatori. Respinta l’istanza cautelare, seguiva l’ordinanza di demolizione delle opere già realizzate. Il TAR Lazio rigettava i ricorsi riuniti, disponendo verificazione tecnica sulla contestata eccedenza di volumetria. I proprietari appellavano la sentenza.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato affronta anzitutto il profilo tecnico del computo volumetrico. Il verificatore ha accertato che il piano interrato costituisce un volume effettivo e non una mera intercapedine, risultando una porzione eccedente la sagoma dell’edificio in elevazione. Il richiamo all’art. 28, comma 4, del regolamento edilizio comunale è inconferente, poiché l’esclusione dal calcolo presuppone che il volume sia contenuto nella sagoma di ingombro. Non è possibile ricomprendere nel computo il pergolato, struttura aperta e di facile rimozione che non entra nella sagoma dell’edificio.

Le censure sull’esercizio del potere di autotutela sono infondate. Il ritiro è intervenuto entro il termine di 18 mesi applicabile ratione temporis. Quanto all’onere motivazionale, la fattispecie rientra tra le ipotesi di maggiore rilievo individuate dall’Adunanza plenaria n. 8 del 17 ottobre 2017, in cui la tutela di preminenti valori pubblici è autoevidente e l’obbligo di motivazione può dirsi soddisfatto attraverso il richiamo alle circostanze di fatto e alle disposizioni violate.

La violazione della normativa sul piano casa, di natura eccezionale e derogatoria rispetto alla pianificazione ordinaria, è di per sé idonea a giustificare il ritiro. Quanto all’affidamento dei privati, lo stesso è fortemente attenuato dalla pendenza di un altro procedimento di ritiro relativo a una diversa scia presentata sul medesimo immobile, nel quale era contestato perfino lo stato legittimo dell’edificio.

Su questo punto assume carattere dirimente la sentenza della Sezione n. 737 del 2026, che ha confermato la legittimità dell’annullamento d’ufficio del permesso di costruire in sanatoria per il mutamento di destinazione d’uso, essendo stata accertata una falsa rappresentazione dello stato dei luoghi. L’immobile, quindi, non è residenziale ma rurale, privo dei requisiti abitativi.

Poiché l’art. 4, comma 1, lett. d), della l.r. n. 21 del 2009 postula per definizione la destinazione residenziale dell’edificio, nessun intervento di ampliamento risulta possibile. Il provvedimento plurimotivato resiste comunque alle censure, essendo sufficiente un solo capo autonomo della motivazione. L’appello è respinto e la ordinanza di demolizione confermata quale atto dovuto e consequenziale.