La piscina interrata è nuova costruzione e non pertinenza edilizia (Cons. Stato n. 6322 del 05.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
La piscina realizzata sul fondo privato in assenza di titolo edilizio costituisce, di norma, nuova costruzione ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e), d.P.R. n. 380 del 2001, e non pertinenza urbanistica dell’edificio residenziale cui accede. Essa incide con opere invasive sul sito e svolge una funzione autonoma rispetto a quella propria del fabbricato principale, cosicché la qualificazione civilistica di pertinenza non può essere trasposta automaticamente sul piano edilizio. Il limite volumetrico del 20% fissato dall’art. 3, comma 1, lett. e.6), d.P.R. n. 380 del 2001 non fonda una presunzione generalizzata di pertinenzialità: la norma qualifica come nuova costruzione gli interventi pertinenziali di volume superiore alla soglia, ma non sottrae alla nozione di nuova costruzione quelli di volume inferiore.

Il Fatto

I ricorrenti hanno impugnato l’ordinanza con cui il Comune ha ingiunto la demolizione di una piscina realizzata in assenza di titolo su un fondo identificato in catasto, annesso a un edificio costruito in virtù di regolare permesso.

Il TAR Campania ha respinto il ricorso, condannando i ricorrenti alle spese. Proposto appello, i ricorrenti hanno dedotto la natura pertinenziale della piscina, il rispetto dei parametri volumetrici, l’incidenza del vincolo di inedificabilità a scopo residenziale vigente sul territorio comunale e l’illegittimità della sanzione amministrativa pecuniaria irrogata.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha confermato il rigetto, muovendo dalla qualificazione dell’opera. La piscina è struttura di tipo edilizio che incide con opere invasive sul sito: anche se attratta alla categoria civilistica delle pertinenze, essa non assume tale qualificazione in via automatica dal punto di vista edilizio, perché svolge funzione autonoma rispetto all’edificio principale.

Su questo punto il Consiglio richiama il proprio orientamento Cons. Stato, sez. IV, n. 2162 del 2026 e la giurisprudenza penale secondo cui la costruzione di una piscina interrata costituisce intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia, con trasformazione permanente del suolo e necessità del permesso di costruire (Cass. pen., Sez. III, n. 1913 del 2018).

Il precedente di Cons. Stato, Sez. II, n. 1183 del 2026, invocato dagli appellanti, è stato dichiarato non pertinente: in quella sede non si affermò la natura pertinenziale della piscina, ma la sovrapponibilità tra la vasca in concreto realizzata e quella preesistente già autorizzata.

La Corte ha poi escluso che il limite volumetrico del 20% giovi agli appellanti. Dall’art. 3, comma 1, lett. e.6), d.P.R. n. 380 del 2001 non deriva la pertinenzialità di tutti gli interventi sotto soglia: la norma qualifica come nuova costruzione quelli che superano il 20% del volume dell’edificio, non sottrae gli altri alla disciplina ordinaria. Irrilevante, dunque, la deduzione sul volume, a fronte peraltro di un volume consistente dell’opera.

Il secondo e il terzo motivo sono stati dichiarati inammissibili per genericità: gli appellanti non si confrontano con il decisum di primo grado, che aveva escluso la natura pertinenziale e rilevato l’assenza di censure autonome sulla quantificazione della sanzione. Il motivo che si sostanzia nel mero richiamo delle doglianze di prime cure non investe puntualmente la decisione impugnata (Cons. Stato, Sez. IV, n. 10671 del 2023). Quanto alla sanzione, il rigetto riposava su una illegittimità solo derivata, non più sostenibile una volta confermata l’ordinanza presupposta. L’appello è stato rigettato, con compensazione integrale delle spese di giudizio.