Plusvalenza da area edificabile esclusa se sull’area insiste un fabbricato (Cass. civ. Sez. V n. 3304 del 10.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di imposta sui redditi, la cessione di un compendio immobiliare anche solo parzialmente edificato non sconta la plusvalenza da cessione di area edificabile, ma integra la fattispecie della compravendita di terreno già edificato, ancorché l’immobile insistente sia previsto come da abbattere e da ricostruire con ampliamento e mutamento di destinazione d’uso. L’alternativa tra “edificato” e “non edificato” non ammette un tertium genus: l’Ufficio non può riqualificare la cessione dell’edificio come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto. Sul piano processuale, la compensazione delle spese di lite per gravi ed eccezionali ragioni è una clausola generale che il giudice di merito deve specificare in motivazione, con indicazione esplicita delle ragioni che la impongono, a pena di censura in sede di legittimità.

Il Fatto

Il contribuente impugnava un avviso di accertamento Irpef relativo a una plusvalenza da cessione di area edificabile a favore di una società immobiliare, sostenendo di aver venduto un immobile con la relativa area pertinenziale, oggetto di intervento di ristrutturazione, e non un’area edificabile.

La Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso. La Commissione Tributaria Regionale confermava la decisione e rigettava l’appello dell’Amministrazione finanziaria, compensando le spese di lite. L’Ufficio ricorreva per cassazione con due motivi; il contribuente resisteva con controricorso e ricorso incidentale, articolato in due motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo del ricorso principale l’Amministrazione deduceva, ex art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 36 d.lgs. n. 546 del 1992, dell’art. 132 cod. proc. civ. e dell’art. 111 Cost., lamentando l’assenza di motivazione della sentenza impugnata. Il motivo è inammissibile. La Corte ribadisce che solo il vizio che attinge il nucleo fondamentale della decisione, il c.d. minimo costituzionale di esplicitazione delle ragioni, può dar luogo a cassazione; dopo la riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. a opera dell’art. 54 d.l. n. 83 del 2012, convertito in legge n. 134 del 2012, non sono più ammissibili le censure sulla pretesa insufficienza dell’apparato argomentativo.

Con il secondo motivo l’Ufficio denunciava la violazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), del Tuir e dell’art. 20 d.P.R. n. 131 del 1986. Poiché il venditore aveva depositato, prima dell’atto di compravendita, una D.I.A. per la demolizione del fabbricato, l’oggetto effettivo della vendita sarebbe stato il terreno con la sua capacità edificatoria. Il motivo è infondato.

La Corte richiama il proprio orientamento: la compravendita di un compendio immobiliare anche solo parzialmente edificato non sconta la plusvalenza da cessione di area edificabile. Gli artt. 81, comma 1, lett. b), e 16, comma 1, lett. g) bis, d.P.R. n. 917 del 1986 assoggettano a tassazione separata, quali redditi diversi, le plusvalenze da cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato. La ratio della norma è assoggettare a imposizione la plusvalenza originata dalla destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica, non da un’attività produttiva del proprietario (Cass. n. 15629 del 2014).

Il principio è stato poi affinato: l’alternativa tra edificato e non edificato non ammette un tertium genus, sicché la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto (Cass. n. 5088 del 2019; n. 37416 del 2021; n. 39133 del 2021, richiamate da Cass. n. 12650 del 2024).

Sul ricorso incidentale, il primo motivo è fondato. L’art. 92 cod. proc. civ., nel testo applicabile ratione temporis, consente la compensazione per gravi ed eccezionali ragioni, configurabili come clausola generale da specificare in via interpretativa dal giudice di merito, con giudizio censurabile in legittimità. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 77 del 2018, ha dichiarato illegittimo l’art. 92, secondo comma, nella parte in cui non consente, in caso di soccombenza totale, di compensare parzialmente o per intero le spese anche in presenza di gravi ed eccezionali ragioni diverse da quelle tipizzate (Cass. n. 2883 del 2014; n. 21157 del 2019; n. 1950 del 2022). I giudici di appello si erano limitati a disporre la compensazione per la «peculiarità delle questioni trattate», senza esplicitare le ragioni richieste. Il secondo motivo incidentale è assorbito. Rigettato il ricorso principale e accolto il primo motivo incidentale, la sentenza è cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Molise.