Rivalutazione terreno e prezzo inferiore: nessuna decadenza dal beneficio (Cass. civ. Sez. V n. 3307 del 10.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di plusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b) del d.P.R. n. 917 del 1986, per i terreni edificabili e con destinazione agricola l’indicazione nell’atto di vendita di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del cespite in precedenza rideterminato dal contribuente sulla base di perizia giurata a norma dell’art. 7 della legge n. 448 del 2001 non determina la decadenza dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, né la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene. Il valore rideterminato non costituisce, dunque, un onere di allegazione nell’atto negoziale, ma il presupposto di un regime fiscale volontario già perfezionatosi con la perizia e il pagamento dell’imposta sostitutiva.

Il Fatto

La contribuente impugnava davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Bari l’avviso di accertamento relativo all’anno d’imposta 2009, con cui l’Ufficio aveva ripreso a tassazione una plusvalenza non dichiarata derivante dalla vendita di un terreno edificabile. L’atto impositivo muoveva dal rilievo che la contribuente, pur essendosi avvalsa della procedura di rivalutazione di cui all’art. 7 della legge n. 448/2001, aveva poi dichiarato un prezzo inferiore a quello stimato al momento della vendita.

I giudici di merito aderivano alla tesi della contribuente. La Commissione Tributaria Regionale della Puglia, disattese le eccezioni di inammissibilità, affermava che la cessione del terreno a un prezzo inferiore a quello rivalutato non faceva venire meno gli effetti della rivalutazione, essendo stati rispettati gli oneri previsti, ossia la perizia giurata e il versamento delle imposte sostitutive. L’Amministrazione finanziaria ricorreva per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina l’unico motivo, con cui l’Amministrazione deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 7, comma 6, della legge n. 448/2001, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ. Muovendo dalla natura volontaria dell’imposta, l’Ufficio sostiene che il valore rideterminato costituisca il valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, di registro, ipotecaria e catastale, e che l’indicazione di un corrispettivo inferiore comporti la decadenza dal beneficio e il conseguente potere di accertamento secondo il criterio ordinario dell’art. 68 del TUIR.

Il motivo è ritenuto ammissibile, in quanto non diretto a ottenere una nuova valutazione di fatto, ma è dichiarato infondato nel merito.

La Corte richiama la soluzione già offerta dalle Sezioni Unite n. 2321/2020, intervenute sul contrasto relativo agli effetti della mancata indicazione, nell’atto di alienazione, del valore risultante dalla perizia estimativa, quando l’alienante abbia versato l’imposta sostitutiva e abbia poi dichiarato nell’atto un valore inferiore a quello periziato.

Il principio di diritto enunciato dalle Sezioni Unite, cui il Collegio aderisce in continuità con l’orientamento maggioritario della Sezione, esclude che l’indicazione nell’atto di vendita di un corrispettivo inferiore al valore rideterminato determini la decadenza dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, o che legittimi l’Amministrazione ad accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene.

La Corte richiama, da ultimo, la conforme Cass. n. 36010 del 2023, rilevando che le Sezioni Unite hanno disatteso la soluzione dell’indirizzo minoritario, espressa dall’Agenzia in risoluzioni e circolari, che avrebbe imposto un onere di allegazione del valore normale minimo e una decadenza in caso di corrispettivo inferiore. Ne deriva che la Commissione Tributaria Regionale ha fatto buon governo della disciplina, con conseguente rigetto del ricorso e condanna alle spese del giudizio di legittimità.