Plusvalenza su terreno: valore da registro non basta per accertare (Cass. civ. Sez. V n. 3448 del 11.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di imposte sui redditi, l’art. 5, comma 3, del d.lgs. n. 147 del 2015 costituisce interpretazione autentica, con efficacia retroattiva, delle norme del t.u.i.r. in materia di plusvalenze: per le cessioni di immobili l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro. Ne deriva che l’amministrazione finanziaria non può determinare in via induttiva la plusvalenza trasponendo automaticamente il valore dato al cespite in sede di registro, ma deve individuare ulteriori indizi dotati di gravità, precisione e concordanza. Solo una volta assolto tale onere probatorio spetta al contribuente, con prova contraria, contraddire alle risultanze offerte dall’Agenzia. La sentenza che fondi l’accertamento sulla sola presunzione di corrispondenza tra prezzo incassato e valore accertato ai fini del registro è viziata in radice nel riparto degli oneri probatori.

Il Fatto

La controversia riguarda un avviso di accertamento emesso per Irpef relativa all’anno di imposta 2007, con cui l’amministrazione aveva recuperato a imposizione la plusvalenza conseguente alla vendita di un terreno edificabile. Il contribuente impugnava l’atto; la Commissione tributaria provinciale respingeva il ricorso e la Commissione tributaria regionale rigettava l’appello.

I giudici di secondo grado ritenevano pacifica la destinazione edificatoria del terreno e affermavano che l’accertamento del valore operato in sede di imposta di registro, cui l’acquirente aveva aderito, faceva gravare sul contribuente l’onere di superare la presunzione di corrispondenza tra prezzo incassato e valore di mercato accertato. Il contribuente proponeva ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina preliminarmente il secondo motivo, che deduce la violazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917 del 1986, dell’art. 38, comma 3, d.P.R. n. 600 del 1973, dell’art. 2729 cod. civ. e dell’art. 5 del d.lgs. n. 147 del 2015. Tale ordine è imposto dall’esigenza di decidere la causa nel merito, rendendo superfluo l’esame del primo motivo.

Il ragionamento della CTR si fonda su un orientamento interpretativo riferito alla disciplina anteriore alla novella del 2015, sopravvenuta alla deliberazione della sentenza impugnata. L’art. 5, comma 3, del d.lgs. n. 147 del 2015 ha invece stabilito che le disposizioni del t.u.i.r. e del d.lgs. n. 446 del 1997 si interpretano nel senso che, per le cessioni di immobili e di aziende, l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro o delle imposte ipotecaria e catastale.

La Suprema Corte, preso atto della norma di interpretazione autentica applicabile retroattivamente, ha mutato il proprio orientamento, richiamando le pronunce Cass. n. 12131/2019, Cass. n. 9513/2018, Cass. n. 19227/2017, Cass. n. 12265/2017, Cass. n. 6135/2016 e Cass. n. 11543/2016. Come precisato da Cass. n. 2610/2019, l’automatica trasposizione del valore attribuito al cespite ai fini dell’imposta di registro non trova più ingresso in sede di valutazione della prova. L’Ufficio deve individuare ulteriori elementi, dotati di precisione, gravità e concordanza, che supportino il diverso valore della cessione rispetto a quanto dichiarato.

Nel caso di specie, la valutazione degli elementi di fatto è viziata in radice dall’errata affermazione in diritto sul riparto degli oneri probatori. Non è conforme ai richiamati principi ritenere che l’amministrazione possa procedere in via induttiva sulla base dell’accertamento di valore effettuato in sede di registro, facendo gravare sul contribuente l’onere di superare la presunzione di corrispondenza.

Accolto il secondo motivo, la sentenza è cassata. Dall’avviso di accertamento emerge che l’amministrazione non indica alcun altro elemento, neppure presuntivo: non essendovi ulteriori accertamenti da compiere, la Corte decide nel merito accogliendo il ricorso del contribuente. Le spese dei gradi di merito sono compensate, mentre quelle di legittimità sono poste a carico dell’Agenzia soccombente.