Preliminare, caparra e indennità per occupazione sine titulo (Cass. civ. Sez. II n. 5201 del 27.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di vendita immobiliare, il danno da illegittima occupazione dell’immobile, frattanto consegnato al promissario, discende da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente. Questi è pertanto legittimato a richiedere un autonomo risarcimento: ha diritto non solo a recedere e a incamerare la caparra, ma anche a ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell’indennità di occupazione dalla data di immissione nella detenzione del bene sino alla restituzione, attesa l’efficacia retroattiva del recesso tra le parti. La concessione della detenzione anticipata del cespite, con autorizzazione ad eseguire i lavori di ristrutturazione, non esclude tale diritto, poiché l’esercizio del recesso ex art. 1385 c.c. fa venir meno la causa della detenzione, resa sine titulo.

Il Fatto

Con atto notificato nel luglio 2005, il promittente alienante conveniva davanti al Tribunale di Latina, sezione distaccata di Terracina, i promissari acquirenti per sentire pronunciare la risoluzione del preliminare concluso nel maggio 2001, avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo, con riconoscimento del diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria e condanna al risarcimento dei danni per lo smantellamento del bene e il suo mancato godimento.

I convenuti, in via riconvenzionale, chiedevano la risoluzione per inadempimento del promittente venditore, per mancata erogazione del mutuo a causa di trascrizioni pregiudizievoli, con condanna al pagamento del doppio della caparra. Il Tribunale rigettava le domande attrici e accoglieva quelle riconvenzionali, dichiarando la nullità del preliminare. La Corte d’appello di Roma riformava la decisione, imputando la risoluzione all’inadempimento dei promissari e riconoscendo al promittente la ritenzione della caparra e il rimborso delle spese di ripristino, ma negando l’ulteriore risarcimento. Entrambe le parti ricorrevano per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorso principale denunciava, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di fatti decisivi e il contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili. Il motivo è infondato: i fatti dedotti come omessi sono stati valutati, sia pure con rilevanza diversa da quella prospettata dagli istanti, e la motivazione risulta congrua e lineare.

La Corte ribadisce che, dopo la riforma di cui all’art. 54 del d.l. n. 83/2012, convertito in legge n. 134/2012, il vizio motivazionale è denunciabile solo quando la motivazione scende sotto il minimo costituzionale. L’anomalia rileva nelle sole ipotesi di mancanza assoluta di motivi, motivazione apparente, contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o motivazione perplessa e obiettivamente incomprensibile, restando esclusa la mera insufficienza.

Il ricorso incidentale, fondato sulla violazione degli artt. 1223 e 1226 c.c., viene invece accolto. La Corte osserva che la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. liquida convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte che eserciti il potere di recesso: chi recede può ritenere la caparra ricevuta o esigere il doppio, ma non pretendere l’ulteriore ristoro dei danni. Solo ove si agisca per la risoluzione giudiziale, senza invocare la caparra, il risarcimento è regolato dalle norme generali.

Tale conclusione non preclude, però, il ristoro per l’illegittima occupazione dell’immobile consegnato al promissario. Il mancato rilascio dopo il recesso costituisce distinto fatto illecito, che legittima il promittente a chiedere un autonomo risarcimento: l’indennità di occupazione è dovuta dall’immissione nella detenzione sino alla restituzione, per l’efficacia retroattiva del recesso. La detenzione anticipata, concessa in vista dell’effetto traslativo, perde la propria causa con il recesso, e l’occupazione diviene sine titulo.

Il ricorso incidentale è dunque accolto nei sensi di cui in motivazione, il principale è rigettato e la sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi ai principi enunciati e provvederà anche sulle spese di legittimità.