L’errore materiale su dati catastali non esclude la responsabilità del venditore ex art. 1476 n. 2 c.c. (Cass. civ. Sez. 2 n. 16258 del 25.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In ipotesi di cessione di un bene immobile, i cui dati identificativi siano stati utilizzati anche in altro contratto tra lo stesso venditore e un terzo per individuare il bene ceduto a quest’ultimo, pur fisicamente diverso, per mero errore materiale, non trovano applicazione gli artt. 1478 e 1480 c.c. ma l’art. 1476 n. 2 c.c. Nella compravendita rientra nel disposto dell’art. 1476 n. 2 c.c. l’obbligo del venditore di rendere effettivo il trasferimento del bene alle condizioni previste, obbligo che comprende non solo la non alienabilità anche ad altri del medesimo bene, ma pure il divieto di porre in essere condotte che pregiudichino l’effettività della cessione. L’intervento di terzi professionisti nella predisposizione del testo negoziale contenente l’errore identificativo del bene compravenduto non esclude la responsabilità ex art. 1476 n. 2 c.c. della parte venditrice nei confronti dell’acquirente in base ad altro contratto, che dall’errore sia indirettamente pregiudicato. In tale contesto, il ricorrere dei presupposti di applicazione dell’art. 1227, secondo comma, c.c. non può essere rilevato d’ufficio dal giudice.

Il Fatto

La ricorrente, avendo acquistato dall’Ente venditore un immobile con posto auto, scopriva che il medesimo posto auto risultava formalmente intestato ad altri soggetti e gravato da ipoteca. La doppia intestazione era ascrivibile a un errore materiale, consistito nell’indicazione dei dati catastali del posto auto nell’atto di vendita stipulato dal venditore con i terzi. A seguito dell’inutile richiesta di rettifica, la ricorrente agiva in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni, ma sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano le domande. Avverso la sentenza di secondo grado veniva proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto le doglianze della ricorrente, correggendo l’impostazione della Corte territoriale. I giudici di merito avevano ritenuto l’errore meramente materiale e, quindi, irrilevante ai fini della responsabilità delle parti contraenti, ascrivendo ogni conseguenza dannosa al notaio che aveva redatto l’atto viziato. La Corte di legittimità ha invece chiarito che il regime di circolazione dei beni immobili, basato sulla trascrizione, attribuisce all’errore di identificazione una rilevanza ictu oculi. Infatti, sebbene il bene goduto fosse quello corretto, formalmente il posto auto risultava di proprietà di terzi e gravato da ipoteca, con ciò impedendo alla proprietaria di disporne liberamente.

Proprio per questa ragione, la Corte ha escluso l’applicabilità delle norme sulla vendita di cosa altrui (artt. 1478 e 1480 c.c.), poiché non vi fu una reale altruità del bene. Tuttavia, ha affermato la sussistenza di un’inadempienza contrattuale della parte venditrice, ex art. 1476 n. 2 c.c., per non aver reso effettivo il trasferimento del bene. Tale obbligo, come precisato dalla Cassazione, non si limita a non alienare il medesimo bene ad altri, ma si estende al divieto di porre in essere condotte che, come nella specie, possano pregiudicare l’effettività della cessione e la possibilità per l’acquirente di godere e disporre del bene.

In questo quadro, l’errore commesso dal professionista incaricato della redazione dell’atto è stato ritenuto irrilevante nei rapporti tra venditore e acquirente. L’eventuale responsabilità del notaio può configurarsi come fonte autonoma di danno, ma non esclude quella del venditore, il quale è comunque gravato dall’obbligo di corretta identificazione del bene ceduto. La Corte ha precisato che, nella responsabilità contrattuale, la colpa non è un elemento costitutivo, ma attiene al profilo dell’esonero da responsabilità ed è onere del debitore provarla.

Con riguardo alla posizione dell’istituto di credito che aveva concesso il mutuo ai terzi, la Corte ha rilevato che la sentenza impugnata non aveva svolto alcuna verifica in merito alla diligenza delle controlli effettuati prima dell’iscrizione ipotecaria, imponendone un riesame alla luce dei principi enunciati. Parimenti, è stata censurata l’applicazione dell’art. 1227 c.c. da parte del giudice d’appello, che aveva valorizzato la tardiva reazione della danneggiata, senza considerare che i presupposti per tale valutazione non erano stati eccepiti dalle parti e che il comportamento della proprietaria non era stato determinante, essendo la risoluzione del problema rimessa all’intervento di tutti i soggetti coinvolti.