Preliminare di cosa parzialmente altrui: no condanna a procurare l’acquisto (Cass. civ. Sez. II n. 8114 del 27.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un bene parzialmente di proprietà di terzi, il promittente venditore può adempiere la propria obbligazione procurando l’acquisto del promissario direttamente dall’effettivo proprietario, cosicché il promissario acquirente che ignori l’altruità del bene non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine fissato per la conclusione del contratto definitivo. Accertato l’inadempimento definitivo del promittente, non può tuttavia imporsi allo stesso un nuovo obbligo di acquisire l’intera proprietà del bene, restando il promissario acquirente titolare del solo rimedio della risoluzione del contratto. La pronuncia di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. presuppone che il venditore abbia già acquisito la proprietà della cosa promessa in vendita, venendo meno l’altruità della res.

Il Fatto

Nel 2001 il promissario acquirente e la promittente venditrice conclusero un contratto preliminare con cui la seconda si impegnava a vendere un immobile entro un termine determinato. La promittente convenne in giudizio il promissario con domande ex art. 2932 c.c. e di risarcimento danni. Il convenuto, deducendo che la controparte non era proprietaria esclusiva del bene e che l’immobile presentava irregolarità edilizie e urbanistiche, propose domande riconvenzionali per la condanna della stessa ad acquistare le quote dei comproprietari, a regolarizzare l’immobile e, in caso di impossibilità del trasferimento, al risarcimento dei danni.

Il Tribunale di Roma rigettò tutte le domande ritenendo nullo il preliminare per avere ad oggetto un bene parzialmente di terzi. La Corte di Appello di Roma, in riforma, ritenne valido il contratto ma rigettò la domanda di condanna della promittente a “procurare” l’acquisto e a regolarizzare l’immobile, sul motivo che nessun obbligo in tal senso era previsto nel contratto, e rigettò la domanda risarcitoria per difetto di prova del danno. Gli eredi del promissario hanno proposto ricorso per cassazione con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha preliminarmente disatteso le eccezioni di inammissibilità del ricorso. Quanto alla notifica effettuata alla parte personalmente invece che al procuratore, ha ribadito il principio per cui tale modalità non determina l’inesistenza ma la nullità della notificazione, sanabile ex art. 291, comma 1, c.p.c. con la rinnovazione o con la costituzione della parte destinataria a mezzo del controricorso, secondo la regola dell’art. 156, comma 2, c.p.c. (Cass. n. 24450 del 2017). Quanto alla prova della qualità di eredi, ha affermato che essa può essere fornita anche dopo il deposito del ricorso, purché prima della discussione (Cass. n. 6238/2006; Cass. n. 14784 del 27/06/2006), ed è stata effettivamente offerta con memoria del 4 febbraio 2025.

Nel merito, i primi due motivi sono stati esaminati congiuntamente e dichiarati infondati. La Corte di Appello aveva correttamente osservato che, a fronte dell’inadempimento definitivo della promittente all’obbligo di trasferire un bene di cui si era dichiarata unica proprietaria senza esserlo, non poteva imporsi alla stessa un nuovo obbligo di acquisire l’intera proprietà, sussistendo invece la possibilità per il promissario di chiedere la risoluzione del contratto. È richiamata la ordinanza n. 28856 del 19/10/2021, secondo cui il promittente venditore di cosa altrui può adempiere procurando l’acquisto del promissario direttamente dall’effettivo proprietario: ne deriva che il promissario non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per il definitivo, e che solo dal momento in cui il venditore acquisisce la proprietà può essere pronunciata la sentenza di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c..

I motivi terzo e quarto, esaminati congiuntamente, sono stati parimenti rigettati. Sotto il profilo del difetto di motivazione, la sentenza impugnata si sottrae alle censure avendo la Corte di Appello affermato in modo chiaro e coerente che nessun risarcimento poteva riconoscersi per difetto di prova del danno, né sotto il profilo della differenza tra valore di mercato del bene e prezzo pattuito, né sotto quello del pregiudizio da inadempimento, tenuto conto che il promissario aveva goduto dell’immobile dal 2001. La motivazione è stata ritenuta ben al di sopra del minimo costituzionale (Cass. SU 8053/2014).

Infine, il quinto motivo è stato dichiarato infondato: la Corte di Appello, avendo compensato le spese ai sensi dell’art. 92 c.p.c. per reciproca soccombenza, ha implicitamente respinto la domanda ex art. 96, terzo comma, c.p.c., la cui applicazione presuppone che il giudice pronunci sulle spese ai sensi dell’art. 91 c.p.c. Il ricorso è stato dunque rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese di legittimità e all’ulteriore contributo unificato.