Preliminare o definitivo si accerta dalla volontà reale dei contraenti (Cass. civ. Sez. II n. 10454 del 22.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il contratto preliminare e il contratto definitivo di compravendita si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti: nel primo caso le parti si impegnano a prestare in un momento successivo il consenso al trasferimento della proprietà; nel secondo attuano il trasferimento, contestualmente o a decorrere da un momento successivo, senza necessità di ulteriori manifestazioni di volontà. La qualificazione costituisce un accertamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione adeguata e non inficiata da vizi logici o giuridici. Il rinvio alla stipulazione dell’atto pubblico, ove le parti abbiano già manifestato un’immediata intenzione traslativa, con riserva di usufrutto, integrale pagamento del prezzo e assunzione degli oneri a carico dell’acquirente, vale a convertire in preliminare il contratto definitivo: la riserva di futura formazione dell’atto pubblico può avere funzione meramente ricognitiva e non è di per sé indicativa di un preliminare.

Il Fatto

Con atto di citazione il ricorrente conveniva davanti al Tribunale la titolare di un legato e l’erede legittima dell’alienante, chiedendo che fosse accertata l’autenticità e la natura di vendita immobiliare della scrittura privata con cui il dante causa aveva alienato, in suo favore, la nuda proprietà di un immobile con riserva di usufrutto. L’attore domandava altresì il riconoscimento dell’effetto revocatorio del legato disposto in favore del terzo con testamento olografo e la condanna di questi al rilascio dell’immobile.

Il Tribunale accertava l’autenticità della scrittura e la sua natura di contratto di compravendita, con efficacia revocatoria del legato. La Corte d’appello, in riforma, qualificava la scrittura come preliminare di vendita, non idoneo a revocare il legato. Da qui il ricorso per cassazione, affidato a sei motivi, e il ricorso incidentale delle eredi dell’erede convenuta, pedissequo rispetto ai motivi principali.

La Motivazione della Corte

Preliminarmente la Corte esamina le eccezioni di inammissibilità. Quella relativa alla procura è infondata: l’attestazione di conformità contenuta nella relata di notifica telematica, sottoscritta digitalmente e riconducibile al difensore notificante, è sufficiente a escludere la nullità della procura ai sensi dell’art. 16-undecies del d.l. n. 179/2012.

Anche le eccezioni sul ricorso incidentale sono infondate. Chi assume di essere erede di una parte originaria deve provare, ex art. 2697 c.c., tale qualità, elemento costitutivo della domanda. Nella specie la prova è stata fornita con i documenti allegati alla memoria illustrativa, consentiti dall’art. 372 c.p.c., e quindi in tempi successivi al deposito del ricorso purché anteriori alla scadenza dei termini per le memorie. È escluso altresì il difetto di legittimazione sostitutiva ex art. 81 c.p.c., perché l’accertamento invocato ha riguardato sia la sfera del legatario sia quella dei successori dell’alienante.

Nel merito, i motivi sono scrutinati congiuntamente e accolti. La Corte ribadisce che la distinzione tra preliminare e definitivo dipende dal diverso contenuto della volontà negoziale. Nella specie la sentenza d’appello ha valorizzato la rinnovazione del consenso in sede notarile, l’obbligo di trasferire il possesso in tale sede e la mancata trascrizione, traendone la natura preliminare della scrittura. Il percorso è però contraddittorio e non osserva i criteri ermeneutici.

La Corte rileva che il richiamo all’immediata intenzione traslativa, la riserva di usufrutto in favore dell’alienante, l’assunzione degli oneri e delle spese a carico dell’acquirente, il versamento integrale del prezzo, il rinvio all’atto pubblico per la mera rinnovazione del consenso e la limitazione della garanzia per i vizi con garanzia per l’evizione indicano un contratto definitivo. Il nomen iuris non è decisivo quando contrasta con le espressioni della parte dispositiva.

Il differimento della consegna non è di per sé indice di un preliminare, potendo il definitivo prevedere il trasferimento contestuale o differito senza ulteriori manifestazioni di volontà. La riserva di futura formazione dell’atto pubblico può avere funzione meramente ricognitiva di una compravendita già perfezionata e non è indicativa di un preliminare. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Venezia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.