Preliminare con immissione nel possesso legittima il promissario acquirente (Cons. Stato n. 5719 del 15.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il promissario acquirente che, in forza di un contratto preliminare di compravendita, sia stato immesso nel possesso del bene e autorizzato a coltivare ogni iniziativa utile al rilascio del titolo edilizio è titolare di una posizione differenziata, idonea a fondarne la legittimazione ad agire avanti al giudice amministrativo a tutela delle facoltà connesse al bene. Ai fini dell’art. 11, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, la legittima disponibilità dell’area non richiede un diritto reale, essendo sufficiente una relazione qualificata con il bene, anche di natura obbligatoria, purché assistita dal consenso del proprietario. Non integra la fattispecie del preliminare di preliminare l’accordo la cui parte dispositiva contenga l’impegno del venditore a cedere e l’obbligo simmetrico dell’acquirente di acquistare, restando alle premesse valore meramente ricognitivo dell’antecedente logico-cronologico della volontà negoziale. La qualificazione si fonda sull’interpretazione complessiva dell’atto, condotta ai sensi degli artt. 1362 e 1363 cod. civ.

Il Fatto

Una promissaria acquirente stipulava un contratto preliminare avente ad oggetto immobili siti in area interessata da un procedimento edilizio avviato dal promittente venditore per ottenere il permesso di costruire, con demolizione di un rustico ricadente in zona classificata dal P.A.I. come frana attiva e ricostruzione in area agricola, con cambio di destinazione d’uso e realizzazione di una strada privata.

Il Comune comunicava il preavviso di diniego ex art. 10-bis legge n. 241/1990 e, dopo le osservazioni, adottava il diniego definitivo. La Soprintendenza esprimeva parere negativo e l’Ente delegato rilasciava il diniego dell’autorizzazione paesaggistica. Il TAR Veneto, previa riunione, dichiarava inammissibili i ricorsi per difetto di legittimazione. Da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie il primo motivo, ribaltando la declaratoria di inammissibilità. Il TAR aveva valorizzato la formula delle premesse, ove il venditore si dichiarava “disponibile a promettere in vendita”, qualificando l’atto come puntuazione di un futuro preliminare.

Il Consiglio di Stato corregge il ragionamento sul piano dell’ermeneutica contrattuale: ai sensi degli artt. 1362 e 1363 cod. civ., la comune intenzione delle parti va ricavata dalle clausole significative e dal loro reciproco collegamento. L’art. 2 del contratto enuncia l’impegno del venditore a cedere e l’obbligo dell’acquirente di acquistare. L’art. 6 subordina la stipula del definitivo al conseguimento del permesso di costruire, configurando un evento futuro e incerto, non una condizione meramente potestativa. L’art. 7 immette la promissaria acquirente nel possesso del bene e la autorizza a presentare istanze, osservazioni e ricorsi per l’ottenimento del titolo.

La Corte esclude che le premesse prevalgano sulla parte dispositiva e richiama l’orientamento consolidato della giurisprudenza amministrativa secondo cui il permesso di costruire può essere richiesto da chiunque abbia titolo, espressione da intendersi come relazione qualificata con l’area, anche obbligatoria, con il consenso del proprietario. L’immissione nel possesso e l’autorizzazione a coltivare l’istanza hanno conferito alla promissaria acquirente una posizione differenziata.

Nel merito, però, gli ulteriori motivi sono infondati. Il diniego edilizio è plurimotivato e la mancanza del requisito della destinazione residenziale attuale preclude la delocalizzazione in zona agricola ai sensi dell’art. 3-quater l.r. Veneto n. 14/2009, disposizione derogatoria, insuscettibile di interpretazione estensiva. Quanto al diniego paesaggistico, la Soprintendenza ha esaminato le osservazioni e il parere è intervenuto tempestivamente nel termine ex art. 146, comma 8, d.lgs. n. 42/2004. I vincoli paesistici sono conformativi e non espropriativi, secondo la giurisprudenza costituzionale richiamata.

Il Consiglio accoglie dunque il primo motivo e, riformata la sentenza, respinge i ricorsi nel merito; dichiara improcedibile l’appello incidentale sulle spese.