Preliminare di vendita con consegna anticipata: frutti dovuti dal promissario (Cass. civ. Sez. II n. 9480 del 11.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata del bene non anticipa gli effetti traslativi, ma integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione del preliminare di compravendita e del comodato precario funzionalmente collegato al primo. Ne deriva che la relazione del promissario acquirente con la cosa è qualificabile come detenzione qualificata e che, per l’unitarietà funzionale del collegamento negoziale, la disciplina applicabile è quella prevalente del preliminare. La risoluzione del preliminare, con efficacia retroattiva, fa sorgere a carico di ciascun contraente l’obbligo di restituire le prestazioni rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell’indebito. Il promissario acquirente deve pertanto restituire il bene e corrispondere i frutti per l’anticipato godimento, con funzione restitutoria e non risarcitoria, a decorrere dalla data di consegna.

Il Fatto

Con atto di citazione i promittenti alienanti convennero in giudizio il promissario acquirente per ottenere l’accertamento della risoluzione del contratto preliminare di compravendita, stipulato nel 2006 e avente ad oggetto un capannone industriale, nonché il diritto a trattenere la caparra confirmatoria ricevuta. Domandarono inoltre la rimozione di alcune opere abusive realizzate sull’immobile, consegnato anticipatamente, e il pagamento di una somma per l’avvenuta utilizzazione.

Il convenuto propose domanda riconvenzionale di risoluzione per recesso. Il Tribunale rigettò le domande degli attori e, in accoglimento della riconvenzionale, dichiarò la risoluzione per recesso del promissario acquirente. La Corte d’Appello, in parziale riforma, condannò il promissario acquirente al pagamento di un importo mensile, a decorrere dalla data di consegna del capannone e fino all’effettivo rilascio. Contro tale sentenza il promissario acquirente ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, resistito dai controricorrenti.

La Motivazione della Corte

I due motivi, trattati congiuntamente perché afferenti alla medesima questione degli effetti restitutori conseguenti alla consegna anticipata del bene e alla risoluzione del preliminare, sono stati dichiarati infondati.

Quanto al vizio di motivazione, la Corte richiama il principio delle Sezioni Unite n. 2767 del 2023, secondo cui la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. ha ridotto al “minimo costituzionale” il sindacato di legittimità sulla motivazione. È denunciabile solo l’anomalia che si traduce in violazione di legge costituzionalmente rilevante, ossia la mancanza assoluta di motivi, la motivazione apparente, il contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o la motivazione perplessa e incomprensibile, restando esclusa la rilevanza del semplice difetto di sufficienza. Tali vizi non ricorrono nella specie, avendo i giudici di merito ampiamente esposto le ragioni della condanna e della decorrenza degli importi.

Nel merito, la Corte conferma l’orientamento secondo cui la promessa di vendita con consegna anticipata integra un contratto misto, con la duplice conseguenza della qualificazione della relazione con la cosa come detenzione qualificata e dell’applicazione della disciplina prevalente del preliminare, con gli effetti restitutori dell’art. 1458 cod. civ..

La Corte ribadisce poi che l’efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento comporta l’obbligo di restituire le prestazioni rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell’indebito ex art. 2033 cod. civ. Il promissario acquirente che ha ottenuto la detenzione anticipata deve quindi restituire il bene e corrispondere i frutti per l’anticipato godimento, restando esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori.

La Corte chiarisce infine che la sentenza di risoluzione produce un effetto liberatorio ex nunc solo per le prestazioni da eseguire, mentre per quelle già eseguite opera un effetto recuperatorio ex tunc, dalla data in cui è sorta l’obbligazione. È dunque corretta la decorrenza dei frutti dalla data di consegna del capannone, come indicato in motivazione e reiterato nel dispositivo.