Edilizia convenzionata P.E.E.P.: requisiti soggettivi e validità della cessione (Cass. civ. Sez. II n. 9479 del 11.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di edilizia residenziale convenzionata, l’abrogazione, ad opera dell’art. 23, legge n. 179 del 1992, dei commi dal quindicesimo al diciannovesimo dell’art. 35, legge n. 865 del 1971, ha soppresso la nullità dei trasferimenti in proprietà e della costituzione di diritti reali di godimento in favore di soggetti privi dei requisiti per l’assegnazione di alloggi economici e popolari. Ne consegue che, nel vigore della disciplina vigente, i requisiti soggettivi e oggettivi degli assegnatari possono essere previsti dalla convenzione, ma in tal caso assumono valenza meramente pattizia e la loro violazione integra, al più, responsabilità contrattuale. Essi non incidono sulla validità del contratto in difetto di una previsione normativa che commini la nullità: la sola convenzione P.E.E.P. avente ad oggetto il diritto di superficie, infatti, non richiama i requisiti di assegnazione, a differenza di quella traslativa della proprietà, per la quale il richiamo era testualmente previsto.

Il Fatto

La vicenda muove da un accordo del 2009 tra i proprietari di un fondo in Roma e il Comune, diretto a cedergli l’area in luogo dell’esproprio, in vista della realizzazione di un intervento di edilizia residenziale. Il Comune riconobbe ai cedenti la facoltà di edificare una determinata volumetria, indicando quale fruitore dei diritti edificatori la società appaltatrice.

Con un successivo contratto dello stesso anno i proprietari cedettero alla società quella cubatura, pattuendo come corrispettivo la permuta di sei appartamenti, e la società trasferì poi l’intera posizione contrattuale a un’altra impresa dietro pagamento di un prezzo con caparra. Il termine per il provvedimento di densificazione fu progressivamente prorogato, ma il Comune procedette all’esproprio del fondo, facendo naufragare l’operazione. Di qui i giudizi, riuniti, definiti in primo grado e poi in appello con la declaratoria di nullità del contratto tra i proprietari e la società, per contrasto con la normativa sull’edilizia residenziale pubblica. Ricorre per cassazione la società.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta la questione centrale della validità dell’accordo che attribuisce alloggi di edilizia residenziale a soggetti privi dei requisiti di reddito. I giudici di merito avevano ritenuto nullo il contratto per conflitto con le finalità della legislazione sulla edilizia residenziale pubblica, ritenuta volta a soddisfare esigenze abitative di soggetti determinati. La censura è accolta.

Il Collegio ricostruisce la distinzione tra edilizia agevolata, che presuppone il finanziamento pubblico, edilizia sovvenzionata, che consiste nell’assegnazione di immobili pubblici, ed edilizia convenzionata, realizzata attraverso una convenzione col Comune. Quest’ultima si articola nelle convenzioni attuative di un Piano di Edilizia Economico Popolare, disciplinate dall’art. 35, legge n. 865 del 1971, e nelle c.d. convenzioni Bucalossi, regolate dagli artt. 7 e 8 della legge n. 10 del 1977, poi dagli artt. 17 e 18 d.P.R. n. 380 del 2001.

La disciplina della convenzione P.E.E.P. è diversa a seconda dell’oggetto: quando la concessione ha ad oggetto il diritto di superficie, si applicano i commi dal quinto al dodicesimo dell’art. 35; il comma ottavo elenca i contenuti della convenzione senza stabilire alcunché sui requisiti soggettivi dei destinatari. Solo per la convenzione traslativa della proprietà il comma undicesimo richiamava i requisiti previsti per l’assegnazione di alloggi di edilizia agevolata, con la correlata previsione di nullità dei commi dal quindicesimo al diciannovesimo.

La legge n. 179 del 1992 ha liberalizzato la vendita dei beni oggetto di convenzione P.E.E.P., ponendo solo un vincolo quinquennale di mantenimento in proprietà, e ha disposto all’art. 23 l’abrogazione dei commi dal quindicesimo al diciannovesimo dell’art. 35, compresa la nullità. Da ciò deriva che l’acquirente non deve più dimostrare il possesso dei requisiti soggettivi, salvo che la convenzione stessa li preveda. Ma tali requisiti, quand’anche previsti, hanno valenza pattizia e danno luogo a responsabilità contrattuale, senza incidere sulla validità del contratto in assenza di una norma che ne commini la nullità.

Essendo in questione un’ipotesi di edilizia convenzionata con trasferimento della proprietà al Comune, i giudici di merito hanno errato nel ritenere nullo l’accordo per l’attribuzione dei sei appartamenti ai cedenti privi dei requisiti di reddito. Il primo motivo è fondato; il secondo resta assorbito, così come i motivi dei ricorsi incidentali. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.