Interpretazione del preliminare di vendita insindacabile se rispetta i canoni ermeneutici (Cass. civ. Sez. II n. 8868 del 03.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ricorso per cassazione, le censure che contestano l’interpretazione del contratto attribuita dal giudice di merito sono ammissibili solo se prospettano la violazione dei canoni legali di ermeneutica di cui agli artt. 1362 ss. cod. civ., ai sensi dell’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., ovvero l’omesso esame di un fatto decisivo ai sensi dell’art. 360, n. 5, cod. proc. civ.. L’interpretazione dell’atto negoziale è accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità ove non si specifichino i canoni in concreto inosservati e il punto in cui il giudice se ne sia discostato. È quindi inammissibile il motivo che si risolva nella mera contrapposizione di una diversa lettura della volontà negoziale. In tema di risarcimento per indisponibilità di un immobile, il danno emergente presuppone l’allegazione, e in caso di contestazione la prova anche presuntiva, della concreta possibilità di godimento perduta, e può essere liquidato equitativamente con il criterio del valore locativo di mercato.

Il Fatto

Una società conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Siena la promittente venditrice, chiedendo la condanna al trasferimento della proprietà di due immobili ad uso abitativo, oggetto di scrittura privata del 31.1.2006, e il risarcimento del danno per non aver potuto negoziare gli appartamenti promessi in vendita. La società convenuta eccepiva la nullità della citazione e della scrittura privata, chiedeva la risoluzione o la rescissione del contratto e contestava il risarcimento. Il Tribunale rigettava tutte le domande, salvo dichiarare inammissibili quelle di risoluzione e di condanna alla penale.

La Corte d’Appello di Firenze, in riforma, trasferiva alla promissaria acquirente gli immobili con i garage di pertinenza, riconoscendo il risarcimento del danno per il ritardo nella consegna liquidato in via equitativa. La promittente venditrice ha proposto ricorso per cassazione con sei motivi; la controricorrente ha resistito.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i motivi, connessi, e li dichiara in parte infondati e in parte inammissibili. Il primo e il terzo motivo, pur formalmente proposti come violazione di legge, tendono in realtà a una diversa interpretazione del contratto o a negare che lo stesso possa qualificarsi come preliminare, ovvero ad affermarne la nullità per indeterminatezza dell’oggetto.

Il Collegio ribadisce che, quando si contesti l’interpretazione del contratto, le censure non possono risolversi nella mera contrapposizione tra la volontà dei contraenti ritenuta dal ricorrente e quella accertata dal giudice di merito. Esse devono essere proposte sotto il profilo della mancata osservanza dei criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 ss. cod. civ., oppure del vizio di motivazione per omesso esame di un fatto decisivo. L’interpretazione dell’atto negoziale è accertamento in fatto riservato al giudice di merito, normalmente incensurabile in sede di legittimità, salvo il “minimo costituzionale” del sindacato sulla motivazione. Non basta l’astratto richiamo alle regole ermeneutiche: occorre specificare i canoni in concreto inosservati e il punto e il modo in cui il giudice se ne sia discostato.

Nella specie la Corte territoriale ha fondato la qualificazione della scrittura privata come preliminare sul contenuto degli artt. 2, 4 e 6 dell’accordo, ravvisandovi la dichiarazione scritta dell’accordo su oggetto e corrispettivo e l’identificabilità dei beni mediante la planimetria allegata e sottoscritta. La censura del ricorrente si risolve quindi in una inammissibile nuova valutazione di risultanze di fatto, senza indicazione di alcun canone ermeneutico violato.

Del pari inammissibili sono le doglianze relative all’art. 116 cod. proc. civ. e alla verbalizzazione dell’udienza del 2.03.2010: la critica al prudente apprezzamento della prova è ammissibile solo nei rigorosi limiti del sindacato sui vizi di motivazione, mentre la valutazione del verbale è attività propria del giudice di merito e la censura manca di decisività, avendo la Corte individuato i beni sulla base della planimetria. La nullità della citazione è dichiarata inammissibile e manifestamente infondata, trattandosi di questione speculare a quella sull’oggetto del preliminare.

Quanto al risarcimento, il motivo è infondato: la Corte territoriale ha legittimamente fatto ricorso a un criterio presuntivo corrispondente al canone di locazione del bene in relazione al mancato godimento. Il Collegio conferma il principio per cui il danno emergente presuppone l’allegazione e la prova, anche presuntiva, della concreta possibilità di godimento perduta, liquidabile equitativamente col valore locativo di mercato, senza alcuna inversione dell’onere probatorio. Il quinto e il sesto motivo, infine, sono inammissibili per difetto di specificità, avendo i ricorrenti rinviato per relationem ai precedenti scritti difensivi.