Prescrizione dell’azione di risoluzione: dies a quo dal fatto lesivo obiettivamente percepibile (Cass. civ. Sez. 2 n. 7677 del 30.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di inadempimento del contratto preliminare nel quale non sia stata precisata la data di stipulazione del negozio definitivo, il termine di prescrizione del diritto della parte non inadempiente alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno decorre, ai sensi dell’art. 2935 c.c., dal momento in cui ha luogo l’inadempimento, ovvero si concreta la manifestazione oggettiva del danno, avendo riguardo all’epoca di accadimento del fatto lesivo per come obiettivamente percepibile e riconoscibile. L’impossibilità di far valere il diritto è solo quella derivante da cause giuridiche che ne ostacolano l’esercizio; l’ignoranza del fatto generatore o il ritardo per colpevole incuria del titolare sono irrilevanti.

Il Fatto

Un soggetto stipulava nel 1986 un contratto preliminare di compravendita di un terreno, versando un acconto. Successivamente l’immobile veniva sottoposto a pignoramento e ipoteca da parte di due istituti di credito. Il promissario acquirente conveniva in giudizio i promittenti venditori, chiedendo la risoluzione del contratto per grave inadempimento, la restituzione delle somme versate e il risarcimento dei danni. I convenuti eccepivano la prescrizione del diritto, sostenendo che il termine decennale decorresse dalla data di stipula del preliminare.

Il Tribunale rigettava l’eccezione e dichiarava risolto il contratto. La Corte d’Appello, invece, accoglieva il gravame ritenendo prescritto il diritto alla risoluzione, ancorando il dies a quo alla data di stipula del contratto preliminare (15.11.1986). Il promissario acquirente proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, enunciando il principio per cui il termine di prescrizione del diritto alla risoluzione per inadempimento del contratto preliminare decorre dal momento in cui l’inadempimento si verifica, ovvero dal momento in cui si concreta la manifestazione oggettiva del danno, e non dalla data di stipula del contratto.

La Suprema Corte ha richiamato il principio già affermato in precedenti pronunce, secondo cui occorre distinguere l’ipotesi in cui il promissario acquirente agisca per l’adempimento del contratto da quella in cui agisca per la risoluzione. Solo nel primo caso il termine prescrizionale decorre dal momento in cui il preliminare prevede che si possa chiedere il trasferimento del bene. Nel secondo caso, il termine decorre necessariamente dal momento in cui si è verificato l’inadempimento che giustifica la domanda.

Quanto alla conoscibilità del fatto lesivo, gli impedimenti di mero fatto – come l’ignoranza del fatto generatore del diritto o il dubbio soggettivo – non sono idonei a impedire la decorrenza della prescrizione. L’impossibilità di far valere il diritto rilevante ai sensi dell’art. 2935 c.c. è solo quella derivante da cause giuridiche che ostacolano l’esercizio del diritto stesso.

Nel caso di specie, la Corte territoriale aveva correttamente applicato l’art. 1183 c.c., ma aveva erroneamente omesso di considerare che l’immobile era stato sottoposto a pignoramento e a ipoteca solo dopo la stipula del preliminare. Solo in quel momento si era determinato l’inadempimento dei promittenti venditori rispetto all’obbligo di trasferire il bene libero da pesi. La sentenza è stata pertanto cassata, con rinvio alla Corte d’Appello in diversa composizione, che dovrà pronunciare nuovamente sull’eccezione di prescrizione applicando i principi enunciati.