La penale può essere ridotta dal giudice anche se non consiste in una somma di denaro (Cass. civ. Sez. II n. 3694 del 18.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di clausola penale, la prestazione di cui all’art. 1382, comma 1, c.c. può ricomprendere ogni attività, opera o bene, anche infungibili e, pertanto, la riduzione della penale ai sensi dell’art. 1384 c.c., benchè più agevole nel caso più frequente di prestazione pecuniaria mediante diminuzione numerica percentuale della stessa in base alle circostanze del caso concreto, può realizzarsi, eventualmente avvalendosi di un consulente, anche quando la suddetta prestazione consista in un fare infungibile, avuto riguardo all’interesse del creditore all’adempimento ed alle ripercussioni dell’inadempimento sul concreto equilibrio delle prestazioni contrattuali, anche in relazione al momento in cui la prestazione è stata tardivamente eseguita o è rimasta definitivamente ineseguita. (Nella fattispecie, il principio è stato affermato con riferimento ad una cessione da parte del proprietario di un terreno, in favore di un costruttore, del diritto di superficie e del preliminare di vendita del suddetto suolo, in cui il promittente alienante avrebbe dovuto ricevere in permuta due appartamenti e due cantine, facenti parte del costruendo edificio, con la previsione di una penale in cui la “prestazione” era rappresentata dal diritto di ritenere in proprietà l’opera edificata dalla parte inadempiente). (Rv. 676951-02)

Il potere del giudice di ridurre la penale, previsto dall’art. 1384 c.c., non può essere esercitato per la caparra confirmatoria, sia a cagione del carattere eccezionale della norma in questione, che ne preclude l’applicazione analogica, sia per le differenze strutturali intercorrenti tra i due istituti, in quanto la caparra pur assolvendo, come la clausola penale, alla funzione di liquidare preventivamente il danno da inadempimento, svolge l’ulteriore funzione di anticipato parziale pagamento per l’ipotesi di adempimento. (Rv. 676951-01)

Il Fatto

La proprietaria di un terreno edificabile aveva ceduto a una società costruttrice il diritto di superficie e promesso in vendita il suolo, ricevendo in permuta due appartamenti e due cantine del costruendo edificio. L’art. 5 del contratto prevedeva che, in caso di mancata consegna nel termine per causa imputabile alla società, il diritto di superficie si sarebbe risolto automaticamente e tutte le accessioni sarebbero passate alla cedente senza indennità o rimborsi. I lavori, dopo varie proroghe, non erano stati completati. La proprietaria ha chiesto la risoluzione e l’applicazione della clausola.

Il Tribunale di Agrigento ha dichiarato la risoluzione, attribuito alla proprietaria il terreno con le accessioni e il diritto di trattenere la caparra confirmatoria. La Corte d’appello di Palermo ha confermato, escludendo che una penale non pecuniaria potesse essere ridotta ex art. 1384 c.c. La società ha proposto ricorso con sei motivi; la causa è stata rimessa alla pubblica udienza per la novità della questione posta dal sesto.

La Motivazione della Corte

I primi cinque motivi sono stati respinti: nessun patto commissorio ex art. 2744 c.c., mancando un credito da finanziamento garantito dal trasferimento; caparra e penale possono coesistere e qui riguardavano due contratti diversi (Cass. n. 35068/2022), fermo che la caparra non è riducibile ex art. 1384 c.c. (Cass. n. 17715/2020).

Il sesto motivo è stato accolto. La riduzione ex art. 1384 c.c. è esercitabile anche d’ufficio a tutela dell’interesse generale dell’ordinamento (Cass. S.U. n. 18128/2005), persino se le parti hanno pattuito l’irriducibilità (Cass. n. 21066/2006). L’interesse del creditore va valutato anche al momento in cui la prestazione è rimasta ineseguita (Cass. n. 21994/2012), considerando le ripercussioni dell’inadempimento sull’equilibrio contrattuale (Cass. n. 15497/2002).

Sul punto decisivo, la penale consiste in una «prestazione» (art. 1382, comma 1, c.c.): il termine comprende ogni attività, opera o bene, anche infungibile, non solo il denaro. Ridurre una penale consistente nel diritto di ritenere l’opera edificata è «solo una difficoltà, pur seria», non una ragione per negare il rimedio. Il giudice di merito, che difficilmente potrà fare a meno di un consulente, dovrà verificare la manifesta eccessività e individuare lo strumento più appropriato per riportare la penale ad equità. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Palermo in diversa composizione, anche per le spese.