Presa in carico delle opere di urbanizzazione subordinata a collaudo funzionale (TAR Lombardia n. 989 del 04.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligo del Comune di prendere in carico le opere di urbanizzazione realizzate dal lottizzante in esecuzione di una convenzione urbanistica presuppone l’accertamento della loro buona e regolare esecuzione. Per gli impianti tecnologici tale accertamento non si esaurisce nella verifica statica dell’opera, ma richiede un collaudo funzionale che ne confermi efficienza e funzionamento. La clausola convenzionale che subordina la presa in carico all’interesse collettivo e alla regolare esecuzione non integra una condizione meramente potestativa, ma risponde all’interesse pubblico all’acquisizione di opere oggettivamente idonee alla loro funzione. Le obbligazioni derivanti dalla convenzione di lottizzazione hanno natura propter rem e gravano anche sugli aventi causa dei lottizzanti, con la conseguenza che i costi di manutenzione anteriore al trasferimento ricadono sui privati proprietari.

Il Fatto

La ricorrente è proprietaria di un appartamento in un comprensorio realizzato sul Monte Pora in forza di una convenzione urbanistica del 1974. L’art. 7 della convenzione prevedeva il passaggio gratuito al Comune degli impianti di servizio, tra cui la fognatura, dietro richiesta dell’ente e previo accertamento della buona e regolare esecuzione.

Dopo uno sversamento fognario, il Sindaco aveva emanato un’ordinanza contingibile e urgente che ingiungeva alla società lottizzante e ai condomini di ripristinare l’impianto. Revocata l’ordinanza, la ricorrente ha agito per l’accertamento dell’avvenuto trasferimento delle opere al Comune dal 15 marzo 1991 e per la condanna dell’ente e della società alla manutenzione e al risarcimento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge la domanda di accertamento del trasferimento. La proprietà non si trasferisce per effetto di una delibera consiliare che riconosca l’interesse pubblico, né per il solo assoggettamento del bene all’uso pubblico. Occorre un atto o un fatto idoneo a trasferire il dominio, nella specie mai intervenuto.

Non giova l’istituto della dicatio ad patriam, che vale a costituire una servitù di uso pubblico ma non trasferisce la proprietà, e che comunque non è provato.

Il Collegio interpreta l’art. 7 della convenzione come clausola valida: la presa in carico presuppone due condizioni concorrenti, l’interesse collettivo e la buona e regolare esecuzione. Quest’ultima, per un impianto di depurazione, esige un collaudo funzionale mai eseguito: il collaudo del 1982 riguardò solo il profilo tecnico-amministrativo.

Il Comune ha coerentemente subordinato l’acquisizione alla manutenzione straordinaria a cura dei privati. Le obbligazioni convenzionali hanno poi natura propter rem e vincolano anche gli aventi causa, cosicché i costi manutentivi ricadono sui proprietari privati.

Le domande di condanna verso la società lottizzante sono dichiarate inammissibili per difetto di giurisdizione, spettando al giudice ordinario; quelle verso il Comune sono respinte nel merito, anche per difetto di prova.