Demo-ricostruzione fedele ammessa su immobile condonato (TAR Toscana n. 1730 del 21.08.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condono edilizio straordinario, pur avendo natura eccezionale, non preclude la realizzazione di interventi conservativi sull’immobile sanato. Sui manufatti già oggetto di sanatoria straordinaria sono ammessi gli interventi di manutenzione e di conservazione dell’esistente, ivi compresa la demo-ricostruzione fedele a parità di sagoma, sedime e volume, purché rispettino l’integrità strutturale della costruzione e la conservazione della funzionalità del bene, in continuità con il precedente uso del territorio. Eventuali difformità di sagoma sono ammissibili solo se funzionali all’immobile. Resta fermo che l’amministrazione, in sede di rilascio del titolo, deve valutare la conformità dell’intervento ai titoli pregressi e allo stato legittimo dell’immobile.

Il Fatto

Le ricorrenti hanno presentato al Comune di Firenze una domanda di permesso di costruire per lavori di demolizione e ricostruzione a parità di superficie e volume di un manufatto esistente ad uso deposito. L’immobile era stato oggetto di una concessione in sanatoria rilasciata nel 2018, a definizione di una domanda di condono presentata nel 1986.

Il Comune ha archiviato l’istanza, ritenendola manifestamente improcedibile ai sensi dell’art. 2 della legge n. 241/1990. L’ente ha richiamato un orientamento giurisprudenziale secondo cui il condono, per la sua natura eccezionale, non conferisce piena legittimità all’opera e consente solo interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e risanamento conservativo. Le ricorrenti hanno impugnato il provvedimento davanti al TAR, deducendo violazione delle garanzie partecipative, carenza di motivazione e contrasto con l’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha trattato congiuntamente i motivi, tutti volti a contestare l’archiviazione sotto profili formali e sostanziali. Ha premesso l’esistenza di un contrasto giurisprudenziale sulla portata legittimante della sanatoria straordinaria rispetto a nuovi interventi sul manufatto, contrasto accentuato dalla novella che ha introdotto l’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001.

Secondo una prima impostazione, il condono non rende l’opera legittima ma ne evita solo la demolizione, ammettendo esclusivamente interventi di manutenzione e risanamento. Un orientamento opposto include il condono tra i titoli che formano lo stato legittimo, attribuendo all’immobile piena legittimità urbanistica e consentendo gli stessi interventi di un immobile assentito ab origine, compresa la ristrutturazione edilizia. Il Collegio richiama anche la sentenza della Corte cost. n. 86/2026, che ha ribadito la natura eccezionale del condono e il principio del divieto di benefici volumetrici, ma ha confermato che la limitata portata della sanatoria non elide la possibilità di interventi conservativi.

Alla luce di questo panorama, il Tribunale ha ritenuto ammissibili, sui manufatti condonati, tutti gli interventi di manutenzione e conservazione, ivi compresa la demo-ricostruzione fedele, purché rispettino l’integrità strutturale e la funzionalità del bene. Eventuali difformità di sagoma sono ammesse solo se funzionali all’immobile, e le eccezioni valgono solo se previste dalla legge. La Corte costituzionale ha confermato che benefici edilizi su immobili condonati sono possibili solo per finalità predeterminate e previo intervento del legislatore regionale.

Nel caso concreto, il Collegio ha accertato che l’intervento richiesto consisteva in una fedele ricostruzione a parità di sagoma e volume, con identica destinazione d’uso e solo gli adeguamenti necessari alla normativa antisismica. Il Comune non ha contestato tale qualificazione. L’archiviazione è stata quindi ritenuta non conforme ai principi esposti. Il ricorso è stato accolto, con annullamento del provvedimento impugnato, salvo il riesercizio del potere, e compensazione delle spese in ragione della novità delle questioni.