Onere di standard e prescrizione: decorre dalla conoscibilità oggettiva del cambio d’uso (Cons. Stato n. 10503 del 30.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di oneri di urbanizzazione dovuti per il cambio di destinazione d’uso di immobili, il termine di prescrizione ex art. 2935 c.c. decorre non dal fatto materiale, ma dal momento in cui il presupposto della pretesa è divenuto oggettivamente percepibile dal creditore secondo il modello dell’homo eiusdem condicionis et professionis. La liberalizzazione dei mutamenti di destinazione per unità inferiori a 150 mq. non impone all’amministrazione di predisporre controlli d’ufficio per impedire il decorso della prescrizione. Le obbligazioni di pagamento degli oneri di urbanizzazione hanno natura reale o propter rem e gravano anche sull’acquirente del bene, salvo il carattere di ambulatorietà dell’onere.

Il Fatto

Il Comune di Milano ha appellato la sentenza del TAR Lombardia n. 1141 del 2022, che aveva accolto il ricorso di una proprietaria di unità immobiliari avverso il provvedimento del 9 ottobre 2014. Con esso il Comune aveva chiesto la corresponsione pro quota della monetizzazione di standard per il mutamento di destinazione d’uso intervenuto all’interno di un immobile frazionato. La proprietaria aveva acquistato l’unità da una società che aveva presentato la d.i.a. nel 2002.

Il TAR aveva ritenuto prescritta la pretesa dell’amministrazione, facendo decorrere il termine dal momento del cambio di destinazione. Il Comune ha lamentato il travisamento, perché dalla dichiarazione di fine lavori del 4 settembre 2002 non emergeva alcun cambio di destinazione rispetto a quella originaria di laboratorio-uffici.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’eccezione di inammissibilità dell’appello, perché le contestazioni sul punto non inficiano la restante parte dell’atto da cui si desumono chiaramente i motivi. Nel merito richiama l’art. 2935 c.c. e distingue il fatto materiale generatore del diritto dalla sua possibile conoscenza da parte del creditore. Il modello di riferimento è quello dell’agente modello, come già affermato in tema di risarcimento del danno (Cass. civ., sez. III, n. 29328 del 13.11.2024).

Il TAR aveva sostenuto che, in base alla circolare comunale n. 4/2002, per i cambi di destinazione di unità inferiori a 150 mq. non era dovuta neppure la comunicazione. La Sezione non condivide: la liberalizzazione non impone al Comune di predisporre controlli tempestivi né di attivarsi d’ufficio per impedire il decorso della prescrizione. Il Comune ha confidato nella veridicità della dichiarazione di fine lavori, resa ai sensi dell’art. 2 l. n. 662/1996, dalla quale non emergeva la destinazione residenziale.

Va separato il profilo della conformità urbanistica da quello della prescrizione degli oneri, che decorre dal momento in cui il presupposto era oggettivamente percepibile. La soluzione si allinea ai principi di leale collaborazione e correttezza, cristallizzati nell’art. 2, comma 2-bis, l. n. 241/1990. Il dies a quo è individuato nel 2012, quando l’ufficio, nell’istruttoria su un titolo edilizio minore, ha richiesto la tavola con lo stato originario e finale e ha comunicato accertamenti estesi all’intero immobile.

Accertata la non prescrittibilità, la Sezione esamina il motivo riproposto dall’appellata: nessuna obbligazione gravava su di lei, semplice acquirente e non intestataria del titolo edilizio. Il motivo è infondato. Richiamando Cons. Stato, sez. IV, n. 7254 del 27.08.2024 e la giurisprudenza ivi citata, la Corte ribadisce la natura reale o propter rem delle obbligazioni di pagamento degli oneri, che gravano anche sull’acquirente. L’appello è quindi accolto e il ricorso di primo grado respinto, con compensazione delle spese.