Limiti della presunzione di condominio dell’impianto idrico e responsabilità del custode (Cass. civ. Sez. III n. 3064 del 02.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
La presunzione di condominio dell’impianto idrico di un edificio non si estende alla parte dell’impianto ricompresa nell’ambito dell’appartamento dei singoli condomini, né alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, servano ad addurre acqua negli appartamenti degli altri condomini. Il criterio distintivo tra parti comuni e parti esclusive non è dato dalla sola destinazione, ma va coordinato con l’ubicazione e con l’effettiva disponibilità della cosa. Ne consegue che, accertato che la fuoriuscita d’acqua origina da una valvola collocata all’interno dell’appartamento di proprietà esclusiva, la responsabilità ex art. 2051 c.c. grava sul proprietario-custode, salvo che questi provi il caso fortuito o la forza maggiore. Il giudice di rinvio, vincolato al principio di diritto, non può rimettere in discussione l’accertamento di fatto già coperto da giudicato.

Il Fatto

Due comproprietari di un appartamento in un fabbricato condominiale di montagna convennero in giudizio la proprietaria dell’unità sovrastante chiedendo il risarcimento dei danni da infiltrazioni d’acqua, provocate dalla rottura di una tubazione. La convenuta contestò la domanda, sostenendo che la rottura si era verificata in un tratto di proprietà condominiale, a monte del contatore, e chiese di chiamare in causa il condominio quale responsabile.

Il Tribunale accolse la domanda e condannò la convenuta ex art. 2051 c.c., rigettando la domanda riconvenzionale del condominio. La Corte d’appello, in riforma, ascrisse la responsabilità al condominio. Cassata la sentenza con rinvio, la Corte d’appello di rinvio confermò integralmente la decisione di primo grado. La proprietaria ricorre in cassazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte richiama anzitutto il principio già enunciato in sede di legittimità: la presunzione di condominio dell’impianto idrico non può estendersi alla parte dell’impianto ricompresa nell’appartamento del singolo condomino, cioè nella sua sfera di proprietà esclusiva, e nemmeno alle diramazioni che da quel tratto si dipartono verso gli altri appartamenti. Il Collegio aveva ritenuto non convincente l’orientamento che, per individuare la diramazione, fa riferimento unicamente alla destinazione del condotto, prescindendo dall’ubicazione: l’art. 2051 c.c. presuppone una relazione fisica di effettiva disponibilità della cosa.

Dando applicazione a tale principio, il giudice di rinvio ha ritenuto sussistente la responsabilità della proprietaria ex art. 2051 c.c., non superata dalla prova del caso fortuito. L’accertamento tecnico aveva individuato l’origine della fuoriuscita nella valvola di chiusura collocata all’interno dell’appartamento, e la rottura era dipesa dalla formazione di ghiaccio per il mancato svuotamento delle tubature in periodo invernale.

Il primo motivo di ricorso, che deduceva il difetto di legittimazione dei due originari attori alla riassunzione, è infondato: l’art. 392 c.p.c. legittima alla riassunzione ciascuna delle parti, qualità che gli intimati conservavano pur non avendo svolto difese in cassazione. Il secondo motivo è inammissibile per difetto di specificità, non avendo la ricorrente riportato gli elementi essenziali della scrittura privata asseritamente transattiva né gli atti dai quali evincere l’avvenuto risarcimento; nel merito, la mancata riassunzione avrebbe comportato l’estinzione dell’intero processo ai sensi dell’art. 393 c.p.c., privando gli attori di ogni titolo.

Quanto al terzo motivo, la Corte rileva che il giudice di rinvio, partendo dall’accertamento già compiuto sull’origine e sulla collocazione della valvola, ha dato corretta applicazione al principio di diritto. L’accertamento relativo alla condotta omissiva del custode, che non aveva svuotato le tubature, era coperto da giudicato: la ricorrente sollecita in realtà una nuova valutazione di merito, preclusa in sede di legittimità. Il ricorso è rigettato.