Principio di non contestazione applicabile all’avveramento di condizione sospensiva negativa (Cass. civ. Sez. 2 n. 8856 del 08.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condizione sospensiva negativa, l’onere della prova dell’avveramento grava su chi invoca il diritto. Tuttavia, la parte resistente che eccepisca la mancata verificazione della condizione ha l’onere di contestare specificamente i fatti costitutivi allegati dall’attore. Il principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c. opera anche rispetto a fatti di natura negativa, quando questi siano direttamente afferenti alle pattuizioni negoziali e rientrino nella sfera di conoscenza o conoscibilità della parte onerata. Solo per i fatti estranei alla sfera di conoscenza o conoscibilità della parte, e quindi ignoti senza colpa, il principio di non contestazione non opera.

Il Fatto

Con atto pubblico dell’8 maggio 2015, una società acquirente stipulava una cessione di aree con patto di riservato dominio, prevedendo all’art. 3 una condizione sospensiva negativa: il pagamento di un prezzo integrativo di euro 40.000,00 sarebbe spettato ove nessuna modificazione della destinazione urbanistica e dell’indice di edificabilità del terreno, o dell’intero Comparto “Porta Nord”, fosse intervenuta alla data del 31 marzo 2020.

L’acquirente agiva in giudizio per ottenere la condanna della società venditrice al pagamento della somma, deducendo l’avveramento della condizione. Il Tribunale accoglieva la domanda e la decisione era confermata in appello. La società soccombente proponeva quindi ricorso per cassazione, deducendo la violazione dell’art. 115 c.p.c. per l’impropria applicazione del principio di non contestazione a valutazioni giuridiche anziché a fatti materiali.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha ritenuto il motivo infondato. Ha osservato che, a fronte dell’esercizio del diritto da parte dell’acquirente volto ad ottenere il prezzo integrativo, la società venditrice aveva eccepito il mancato avveramento della condizione, limitando la contestazione alla sola introduzione di una fascia di rispetto stradale relativa alle particelle nn. 41 e 449, senza sollevare alcuna contestazione circa i parametri urbanistici ed edilizi del Comparto “Porta Nord”.

La Corte ha precisato che, in ordine alla zona di rispetto, era stato appurato che non vi era stata alcuna modificazione della destinazione urbanistica e dell’indice di edificabilità del terreno compravenduto, sulla base della nota del Dirigente del Settore Urbanistica del Comune. Quanto alla situazione del Comparto, l’avveramento della condizione era stato correttamente desunto dalla circostanza che l’acquirente non avesse opposto alcuna specifica contestazione ai rilievi della controparte.

La Suprema Corte ha quindi chiarito che, nella fattispecie, non si trattava di deduzioni giuridiche, bensì della specifica contestazione in ordine alla non verificazione di determinati fatti, ossia della modifica degli strumenti urbanistici entro la data concordata. Si trattava di fatti direttamente afferenti alle pattuizioni negoziali, di cui l’acquirente avrebbe dovuto avere conoscenza o comunque avrebbe dovuto prendere pronta cognizione.

Il principio è stato confermato dal richiamo alla giurisprudenza di legittimità secondo cui solo per i fatti estranei alla sfera di conoscenza o conoscibilità della parte onerata, e quindi ignoti senza colpa, la non contestazione non opera. Il ricorso è stato conseguentemente respinto, con condanna della ricorrente anche al pagamento della somma equitativamente determinata ex art. 96, terzo comma, c.p.c. e alla sanzione in favore della Cassa delle ammende.