Recesso del conduttore per intollerabilità della situazione locativa (Cass. civ. Sez. III n. 34519 del 29.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il vizio di omessa pronuncia, censurabile ex art. 112 cod. proc. civ., ricorre solo quando il giudice ometta qualsiasi decisione su un capo di domanda o su un’eccezione di merito dotati di contenuto concreto, non già quando trascuri mere circostanze di fatto, veicolabili unicamente attraverso il motivo di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. Quest’ultimo vizio presuppone che un esame della questione vi sia stato, ma sia affetto da pretermissione di uno specifico fatto storico o da motivazione del tutto mancante, apparente o contraddittoria. La valutazione della gravità dei danni all’immobile locato e della legittimità del rifiuto del locatore di riceverne la riconsegna costituisce apprezzamento di fatto, riservato al giudice di merito e sottratto al sindacato di legittimità. La consulenza tecnica d’ufficio non è essa stessa fatto storico, sicché la critica alle sue conclusioni si risolve in mere argomentazioni difensive.

Il Fatto

I proprietari di due immobili adibiti a studio veterinario agirono in giudizio perché fosse accertata l’inefficacia del recesso esercitato dai conduttori ai sensi dell’art. 27 della legge n. 392/1978, con condanna di costoro al pagamento dei canoni fino alla scadenza contrattuale. In subordine chiesero la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento dei danni per le opere di ristrutturazione e per l’occupazione di spazi estranei alla locazione.

Il Tribunale di Cremona rigettò le domande, sul presupposto della legittimità del recesso, accogliendo solo quella risarcitoria; dichiarò inammissibili le domande riconvenzionali dei conduttori. La Corte d’appello di Brescia respinse l’impugnazione, confermando che la dismissione della detenzione non era dipesa da arbitraria volontà del conduttore, ma da esigenze esterne, costituite dall’elevato grado di litigiosità e dall’inerzia del locatore di fronte alle infiltrazioni d’acqua. Confermò anche l’illegittimità del rifiuto di ricevere la riconsegna. Il locatore ricorse in cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Con il primo motivo il ricorrente deduceva la nullità della sentenza per omessa pronuncia, per non essersi la Corte territoriale soffermata su alcune circostanze che, se valutate, avrebbero ricondotto i comportamenti del locatore a una legittima reazione a condotte dei conduttori. La Corte ha dichiarato il motivo inammissibile: il vizio di omessa pronuncia presuppone l’omissione di ogni decisione su di un capo di domanda o su un’eccezione, mentre nel caso di specie si lamentava la mancata considerazione di mere circostanze di fatto, veicolabili solo attraverso il motivo di cui all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ.

La Corte ha richiamato il principio per cui non ricorre omessa pronuncia quando la decisione adottata comporti necessariamente il rigetto della pretesa non specificamente argomentata, essendo sufficiente una motivazione che offra una spiegazione logica ed adeguata, senza necessità di confutare analiticamente tutte le tesi non accolte.

Il secondo motivo denunciava la violazione degli artt. 1175, 1177, 1575, 1587, 1590 e 1591 cod. civ., per non avere la Corte d’appello correttamente apprezzato la gravità dei danni, con conseguente diritto al risarcimento anche ex art. 1591 cod. civ. La Corte ha ribadito che il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione del bene solo quando i danni o le innovazioni rendano necessari interventi di notevole entità. Nel caso concreto, sia il Tribunale sia la Corte d’appello avevano qualificato le opere di ripristino come ordinarie, escludendo la sussistenza di danni strutturali idonei a giustificare il rifiuto: si trattava dunque di valutazione di fatto, insindacabile in sede di legittimità.

Il terzo motivo deduceva l’omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, n. 5, cod. proc. civ., ancora con riguardo alla gravità dei danni. La Corte lo ha dichiarato inammissibile sia per la cd. doppia conforme, sia perché il ricorrente non contestava i rilievi oggettivi del consulente tecnico d’ufficio, ma la valutazione di gravità degli stessi. La consulenza tecnica non è suscettibile di rilevare come fatto storico, risolvendosi la critica in mere argomentazioni difensive.

La Corte ha inoltre rilevato la violazione del principio di autosufficienza del ricorso: la parte che lamenti l’acritica adesione alle conclusioni del consulente deve indicare specificamente le circostanze contestate, trascrivendo i passaggi salienti della relazione, mentre il ricorso si limitava a un generico rinvio all’intero materiale di causa. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile, con condanna del ricorrente alle spese processuali e all’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.