Iva su prezzo in preliminare richiede accordo espresso tra parti (Cass. civ. Sez. II n. 19108 del 11.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di cessione di immobili nell’esercizio di impresa, l’art. 18, comma 1, d.P.R. n. 633 del 1972 impone al cessionario di corrispondere al venditore, oltre al prezzo pattuito, anche la somma che questi deve versare all’Erario a titolo di rivalsa. La determinazione del prezzo al lordo dell’iva integra un accordo che, ai sensi dell’art. 18, comma 2, d.P.R. n. 633 del 1972, non è nullo, ma deve risultare in modo espresso o inequivoco dal contratto e non può desumersi dalla mera mancanza di ogni riferimento all’imposta negli atti negoziali. Tale silenzio conduce anzi alla soluzione opposta, dovendosi ritenere che l’acquirente sia tenuto a versare l’iva in aggiunta al prezzo. L’obbligo di corrispondere l’imposta sugli acconti sussiste, ai sensi dell’art. 6, comma 4, d.P.R. citato, quando sia emessa fattura.

Il Fatto

Una società promittente venditrice e una società promissaria acquirente stipulavano un contratto preliminare per la cessione di una porzione di capannone industriale di futura costruzione, integrato da una scrittura privata che determinava il corrispettivo finale in misura pari al 50% dei costi dell’intera operazione. Sorgevano contrasti sull’esecuzione: la promissaria chiedeva il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. e il risarcimento dei danni; la promittente, in via riconvenzionale, domandava la risoluzione del contratto per inadempimento e il rimborso delle rate di mutuo che aveva dovuto pagare in luogo della controparte.

La Corte di appello di Genova, con sentenza n. 47 del 15.1.2020, accoglieva in parte entrambe le domande, escludendo in particolare che il prezzo pattuito dovesse essere maggiorato dell’iva. Proponevano ricorso per cassazione la promissaria acquirente, con due motivi, e la promittente venditrice, con ricorso incidentale articolato in più motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo del ricorso principale censurava l’inclusione nel costo complessivo dell’operazione dell’importo versato a una società terza per il completamento dei lavori, prodotto mediante consegna al consulente tecnico dopo le preclusioni istruttorie. La Corte ha respinto la doglianza, osservando che la documentazione era stata acquisita su preciso ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c., emesso su richiesta della stessa ricorrente, circostanza che rendeva inoperanti le preclusioni maturate. Il ritardo nell’adempimento dell’ordine non determina l’inutilizzabilità probatoria della produzione, non essendo sanzionato dalla legge in termini di inammissibilità o nullità (Cass. n. 22915 del 2023; Cass. n. 11671 del 2014).

La Corte ha poi esaminato il ricorso incidentale, dichiarando inammissibile il primo motivo, con cui si contestava il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. per asserita mancanza di prova della regolarità urbanistica. Il giudice di merito aveva accertato la presenza agli atti del permesso di costruire e del provvedimento in sanatoria, con oneri interamente versati: si tratta di accertamento di fatto non sindacabile in sede di legittimità, che ove cadesse sull’esistenza di un documento in giudizio sarebbe denunciabile solo con la revocazione ex art. 395 c.p.c..

Il nucleo della decisione riguarda il trattamento dell’iva sul prezzo. La Corte ha giudicato non condivisibile la motivazione del giudice di appello, che aveva escluso la maggiorazione d’imposta valorizzando la mancanza di riferimenti all’iva negli atti negoziali e la natura “finale” del prezzo. Il sistema dell’art. 1 d.P.R. n. 633 del 1972 assoggetta ad imposta le cessioni effettuate nell’esercizio di impresa e gli artt. 17 e 18 del medesimo d.P.R. pongono a carico del cedente l’obbligo di addebitare l’imposta a titolo di rivalsa. L’acquirente, pertanto, oltre al prezzo è tenuto a corrispondere la somma dovuta all’Erario, anche sugli acconti, se emessa fattura (Cass. n. 1961 del 2020).

La Corte ha precisato che l’accordo che comprende l’imposta nel prezzo globalmente pattuito non incorre nella nullità dell’art. 18, comma 2, d.P.R. citato, ove non incida sulla titolarità passiva del debito d’imposta (Cass. n. 3132 del 2018; Cass. n. 24372 del 2011; Cass. n. 21201 del 2005). Tale patto, tuttavia, deve risultare in modo espresso o inequivoco dal contratto e non può desumersi dalla mancanza di ogni riferimento all’iva, che anzi conduce a ritenere dovuta l’imposta in aggiunta al prezzo. Irrilevante è il richiamo al mutuo quale modalità di reperimento della provvista, estranea agli accordi sull’imposta.

L’accoglimento di tali motivi ha comportato l’assorbimento dei restanti: la condotta della promissaria acquirente nell’adempimento dell’obbligazione di pagamento dovrà essere rivalutata alla luce del principio enunciato, con nuovo esame della sussistenza e gravità degli inadempimenti reciproci. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte di appello di Genova, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.