Rendita catastale e cambio di destinazione privo di titolo edilizio (Cass. civ. Sez. V n. 32312 del 11.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
In ipotesi di cambio di destinazione d’uso operato dal contribuente e dichiarato con DOCFA, il provvedimento di classamento ed attribuzione della rendita catastale dell’immobile non può prescindere dalla verifica della regolarità urbanistica ed edilizia. Trattandosi di atto tributario che inerisce al bene secondo una prospettiva reale, riferita alle caratteristiche oggettive costruttive e tipologiche, esso non può tenere conto di un cambio di destinazione privo di un titolo edilizio-urbanistico abilitativo. L’accatastamento non è una semplice registrazione a fini fiscali, ma presuppone la regolarità urbanistica del bene.

Il Fatto

La controversia riguarda la rendita catastale di un immobile classificato in categoria D. L’ufficio aveva determinato la rendita in euro 16.000,00, richiamando nella motivazione dell’avviso di accertamento una precedente pronuncia della commissione tributaria regionale divenuta definitiva. La società contribuente aveva invece proposto, con DOCFA, una riduzione fondata su un parziale cambio di destinazione d’uso, con un valore dichiarato nettamente inferiore.

La commissione tributaria provinciale aveva parzialmente accolto il ricorso, rideterminando la rendita in euro 11.500,00. La commissione regionale, in riforma, ha rigettato l’impugnazione della contribuente, confermando la classificazione e la rendita indicate dall’ufficio. La società ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in sei motivi, cui l’amministrazione finanziaria ha resistito con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta la questione centrale del classamento in presenza di un cambio di destinazione d’uso non assentito. Muovendo dall’art. 61 del d.P.R. n. 1142 del 1949 e dall’art. 62 dello stesso decreto, il collegio ricorda che il classamento riscontra la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito.

La giurisprudenza di legittimità, qui richiamata in più pronunce, ha chiarito che il provvedimento di attribuzione della rendita è un atto tributario che inerisce al bene secondo una prospettiva reale, riferita alle caratteristiche oggettive costruttive e tipologiche. L’idoneità del bene a produrre ricchezza va quindi ricondotta alla sua destinazione funzionale e produttiva, purché non in contrasto con la disciplina urbanistica.

Il collegio passa poi in rassegna l’evoluzione normativa in materia di mutamento di destinazione d’uso, dalla legge n. 47 del 1985 al d.P.R. n. 380 del 2001, rilevando come il legislatore abbia sottoposto i mutamenti incidenti sull’assetto del territorio al regime autorizzatorio o alla segnalazione certificata di inizio attività. Il cambio di destinazione d’uso è soggetto a verifiche urbanistico-edilizie e a provvedimenti autorizzativi da parte degli enti preposti.

Poiché nella specie tali provvedimenti non sono intervenuti, e il punto è incontroverso, non è possibile un classamento fondato su una destinazione diversa operata dal contribuente senza l’osservanza delle prescritte autorizzazioni. L’accatastamento, osserva la Corte, presuppone la regolarità urbanistica del bene. Il secondo motivo è pertanto respinto con l’enunciazione del principio di diritto richiamato in massima.

Gli altri motivi non superano il vaglio. Il primo e il terzo sono inammissibili per essersi formato il giudicato sulle questioni motivazionali non censurate in via incidentale. Il quarto e il quinto, pur deducendo vizi di motivazione e violazione di legge, si risolvono in contestazioni della valutazione di fatto riservata al giudice di merito e non sono sindacabili in sede di legittimità. Il sesto è infondato, spettando al giudice del merito l’interpretazione della domanda. Il ricorso è rigettato, con condanna della società ricorrente alle spese e contributo unificato.