Revoca prima casa: nozione di superficie utile e vani computabili (Cass. civ. Sez. V n. 2503 del 03.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, la nozione di superficie utile complessiva rilevante ai fini della qualificazione dell’immobile come abitazione di lusso, ai sensi dell’art. 6 del d.m. 2 agosto 1969 n. 1072 e dell’art. 1, nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986, va intesa quale mera utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità. Nel computo si include l’intera superficie dell’unità immobiliare, con esclusione dei soli balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto, espressamente esclusi dalla norma. Il giudice di merito accerta con valutazione insindacabile se, in concreto, un ambiente presenti le caratteristiche della cantina o della soffitta ovvero sia concretamente utilizzabile e contribuisca alla valorizzazione dell’immobile. Le agevolazioni fiscali non sono suscettibili di interpretazione analogica.

Il Fatto

L’Agenzia delle entrate recuperava, nei confronti di due acquirenti, maggiore IVA, interessi e sanzioni, revocando l’agevolazione c.d. prima casa fruita per l’acquisto di un immobile, ritenuto abitazione di lusso per il superamento dei 240 metri quadrati di superficie utile. Il recupero si fondava sui criteri del d.m. n. 1072 del 1969.

I contribuenti impugnavano l’avviso davanti alla Commissione tributaria provinciale, che accoglieva il ricorso, escludendo dal computo l’autorimessa, il piano interrato e il secondo piano, qualificati rispettivamente come posto-macchina, locale non collegato e soffitta. La Commissione tributaria regionale, in riforma, accoglieva l’appello dell’Ufficio. I contribuenti ricorrevano per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censura l’interpretazione del concetto di superficie utile complessiva, contestando l’inclusione della cantina, del sottotetto e del posto auto. La Corte lo ritiene infondato. Il collegio richiama un consolidato orientamento secondo cui la nozione di superficie utile corrisponde alla mera utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, includendo tutta la superficie dell’unità immobiliare ed escludendo solo i vani espressamente indicati dalla disposizione.

La Corte valorizza il concetto di potenzialità abitativa del bene e l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana. Su questa base, la sentenza impugnata ha correttamente incluso il piano interrato — che non presentava le caratteristiche della cantina, comprendendo un locale pluriuso, la lavanderia e un locale doccia, collegato all’abitazione tramite scala esterna interna all’unica proprietà — e il secondo piano, non qualificabile come soffitta perché composto da ripostigli, disimpegno e guardaroba, per quanto di altezza inferiore allo standard.

Il secondo motivo, che denuncia omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., è dichiarato inammissibile. Il vizio concerne un fatto storico, non una questione o un elemento istruttorio: i ricorrenti hanno dedotto profili attinenti alle risultanze probatorie, la cui rivalutazione è preclusa in sede di legittimità. La valutazione dei documenti e la scelta tra le risultanze istruttorie involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito.

Il terzo motivo attiene all’applicazione della sanzione per dichiarazione mendace ex art. 1, nota II-bis, punto 4, della Tariffa. La Corte lo ritiene infondato: per dichiarazione mendace deve intendersi ogni richiesta di fruizione del beneficio in difetto delle condizioni di legge. La disciplina sopravvenuta, che ha sostituito il riferimento alle abitazioni non di lusso con la sola categoria catastale, non elide la rilevanza della condotta, restando la sanzione dovuta. Il ricorso è quindi rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese e al contributo unificato.