Riclassamento catastale microzone anomale: obbligo di motivazione rigorosa dell’avviso (Cass. civ. Sez. V n. 9039 del 04.04.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali ai sensi dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004, l’amministrazione finanziaria è tenuta a motivare in modo completo, specifico e razionale l’avviso di riclassamento, indicando preliminarmente i presupposti di fatto che legittimano la riclassificazione di massa e, in secondo luogo, i parametri, i fattori determinativi e i criteri applicativi riferiti alla singola unità immobiliare. Il mero richiamo allo scostamento tra valore medio di mercato e valore medio catastale nella microzona, rispetto all’analogo rapporto sull’insieme delle microzone, non integra l’obbligo motivazionale. La causa petendi della revisione non è la generica evoluzione del mercato né la richiesta del Comune, ma l’accertamento comparativo di una anomalia del rapporto tra valori, da specificare nei quattro parametri prescritti dalla norma. Le tre procedure di revisione del classamento sono distinte e le rispettive causae petendi non sono interscambiabili in corso di giudizio. Il difetto radicale di motivazione comporta la cassazione della sentenza, con decisione nel merito ove non siano necessari ulteriori accertamenti di fatto.

Il Fatto

La società ricorrente impugnava l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia del territorio aveva rettificato, in forza dell’art. 1, comma 335, legge n. 311/2004, il classamento di un’unità immobiliare di sua proprietà, attribuendole una nuova rendita. La Commissione tributaria provinciale di Roma aveva respinto l’originario ricorso; la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva confermato la decisione in appello. La società proponeva quindi ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, deducendo la violazione dell’art. 7, comma 1, legge n. 212/2000, dell’art. 3 legge n. 241/1990 e della disciplina sostanziale del riclassamento.

Il motivo centrale attiene alla individuazione del contenuto motivazionale minimo dell’atto di accertamento, necessario a rendere la revisione parziale del classamento adeguata ai parametri di tutela del contribuente e di trasparenza amministrativa.

La Motivazione della Corte

La Corte ricostruisce anzitutto il sistema catastale, individuando tre distinte ipotesi di revisione del classamento: quella dell’art. 3, comma 58, legge n. 662/1996, quella dell’art. 1, comma 336, legge n. 311/2004 sugli immobili non dichiarati o variati, e quella del comma 335 del medesimo articolo, che qui rileva. Le tre fattispecie hanno presupposti, condizioni e procedure diversi: ne deriva che l’amministrazione che ha fatto ricorso a una di esse non può, in giudizio, legittimare la pretesa invocando fattori propri di una procedura diversa. Le causae petendi non sono interscambiabili né sostituibili in itinere, secondo il principio già affermato da Cass. n. 22900/2017.

Mentre le prime due ipotesi dipendono da fattori intrinseci al singolo immobile, la terza si fonda su fattori estrinseci di carattere generale o collettivo. La ragione giustificativa non è la mera evoluzione del mercato né la richiesta del Comune, ma l’accertamento di una modifica del valore degli immobili della microzona, attraverso le procedure del successivo comma 339. Le Sezioni Unite n. 7665 del 2016 hanno chiarito che l’Agenzia deve specificare se il mutamento dipenda da una risistemazione dei parametri della microzona e indicare l’atto di revisione. La Corte costituzionale n. 249/2017 ha convalidato lo strumento, imponendo però che l’obbligo motivazionale, per il carattere diffuso dell’operazione, sia assolto in modo rigoroso.

L’amministrazione deve seguire un iter funzionalmente scomponibile in due fasi. Nella prima ha l’onere di accertare, specificare e provare i presupposti di fatto della riclassificazione di massa, tra cui la suddivisione del territorio in microzone omogenee ai sensi dell’art. 2 d.P.R. n. 138/1998 e la collocazione dell’unità in microzona anomala. Nella seconda deve dedurre e provare i parametri e i criteri di applicazione alla singola unità. Non è sufficiente l’indicazione in cifra dei risultati: occorre dar conto dei metodi, dei criteri, delle tecniche statistiche e dell’attendibilità dei dati, specificando l’anno di riferimento delle rilevazioni. Vanno identificati i quattro parametri prescritti: valore medio di mercato della microzona; valore catastale medio della microzona; valore medio di mercato dell’insieme delle microzone; valore catastale medio dell’insieme delle microzone.

La finalità è perequativa e di riallineamento: il rapporto anomalo si considera tale quando si discosta significativamente, e cioè per più del 35 per cento, salva maggiore determinazione comunale, dall’analogo rapporto sull’insieme delle microzone. La rendita di ciascuna unità potrà essere aumentata solo in misura necessaria e sufficiente a ricondurre il rapporto entro tale soglia. Nel caso concreto l’avviso nulla dice su questi profili, né le lacune sono state colmate in giudizio: manca la spiegazione del passaggio dalla classe 4 alla classe 8 e il collegamento tra la divaricazione zonale e l’aumento della singola rendita. Il ricorso è quindi accolto, assorbiti gli altri motivi; la sentenza è cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, il ricorso originario del contribuente è accolto nel merito ex art. 384, secondo comma, cod. proc. civ. Le spese di merito e di legittimità sono compensate.