Riqualificazione prima casa e requisiti del nuovo acquisto (Cass. civ. Sez. 5 n. 14040 del 13.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, la previsione di cui all’art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986 deve essere interpretata nel senso che, in caso di alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni, la conservazione delle agevolazioni è subordinata alla condizione che entro un anno dall’alienazione il contribuente non solo proceda all’acquisto di altro immobile, ma anche alla sua effettiva destinazione ad abitazione principale e al trasferimento della residenza. La mera dichiarazione di intento contenuta nell’atto di acquisto non è sufficiente ad evitare la decadenza dal beneficio, la cui conservazione non può essere correlata ad un progetto abitativo da realizzare ad libitum. La decadenza dal beneficio si atteggia, pertanto, a conseguenza inevitabile del decorso di un termine tassativo.

Il Fatto

Il contribuente impugnava dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Trieste due avvisi di liquidazione dell’imposta e di irrogazione delle sanzioni, con i quali l’Amministrazione finanziaria aveva disposto la decadenza dalle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. Il giudizio di primo grado si concludeva con il rigetto del ricorso e l’appello proposto dal contribuente veniva definito con sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Friuli Venezia Giulia che, nel confermare la pronuncia impugnata, rigettava l’impugnazione con condanna alle spese.

Avverso tale decisione il contribuente proponeva ricorso per cassazione, affidato a due motivi, deducendo la violazione di legge in relazione alla nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte I, del d.P.R. n. 131/1986 e la nullità della sentenza per motivazione apparente. L’Agenzia delle Entrate si costituiva con controricorso e veniva proposta la definizione anticipata del ricorso ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, esaminando il primo motivo di ricorso, ha condiviso l’orientamento giurisprudenziale più recente secondo cui la disposizione di cui all’art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986 deve essere interpretata nel senso che, entro l’anno dall’alienazione dell’immobile per il quale è stato concesso il beneficio, deve intervenire non solo il nuovo acquisto ma anche l’effettiva destinazione del cespite ad abitazione principale ed il trasferimento della residenza. Tale approdo ermeneutico risponde all’esigenza di circoscrivere in un ambito cronologico preciso un progetto abitativo che, altrimenti, con la sola dichiarazione resa al momento dell’acquisto, rischierebbe di essere realizzato senza alcun limite temporale.

Il Collegio ha rilevato che nella fattispecie non si verte in tema di reiterazione delle agevolazioni, ma di un’eccezione alla regola della decadenza prevista dal primo periodo del comma, che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. Ha inoltre rimarcato che, ai fini della rilevanza del nuovo acquisto, risulta insufficiente la mera intenzione di destinazione, essendo necessaria la sussistenza del requisito della effettiva destinazione ad abitazione principale del nuovo immobile, in coerenza con la ratio della disposizione che correla la conservazione del beneficio fiscale al serio perseguimento dello scopo per cui viene concesso.

Quanto al secondo motivo, concernente il vizio di motivazione apparente, la Corte ha richiamato l’orientamento delle Sezioni Unite n. 22232 del 2016, secondo cui la motivazione è solo apparente quando, pur essendo graficamente esistente, non rende percepibili le ragioni della decisione perché consistente in argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’iter logico seguito dal giudice. Nel caso di specie, la doglianza non coglie nel segno poiché la sentenza impugnata, citando espressamente un precedente aderente alla tesi accolta, ha rispettato quel minimo costituzionale della motivazione idoneo a far percepire alla parte soccombente le ragioni del rigetto.

La Corte ha infine escluso la sussistenza dei presupposti per la rimessione alle Sezioni Unite, invocata dal ricorrente, rilevando che il risalente arresto delle Sezioni Unite n. 1196 del 2000 non sostiene la tesi del contribuente, avendo comunque richiesto il riferimento a parametri di ragionevolezza e buona fede correlati alle circostanze delle singole vicende. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali, delle somme ex art. 96, terzo comma, c.p.c. e della somma in favore della Cassa delle Ammende, trattandosi di giudizio definito in piena conformità alla proposta di definizione anticipata.