Rifacimento del tetto e distanze: necessaria la verifica dell’aumento di volumetria (Cass. civ. Sez. 2 n. 2981 del 10.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali tra costruzioni, la sostituzione della copertura di un edificio configura una nuova costruzione solo allorché l’intervento, non limitandosi a una ristrutturazione, determini un aumento della volumetria dell’immobile, dovendosi a tal fine operare il confronto tra lo stato dei luoghi antecedente l’intervento e quello successivo, e non già tra il nuovo progetto e l’opera compiuta. Non rileva invece, ai fini del calcolo della volumetria, la realizzazione di un volume tecnico, ossia di un’opera priva di autonomia funzionale, anche potenziale, destinata a contenere impianti serventi dell’edificio principale, che non possono essere ubicati nello stesso. Costituisce inoltre principio consolidato che, qualora subentri una disposizione normativa derogatoria favorevole al costruttore, si consolida il diritto di quest’ultimo a mantenere l’opera alla distanza inferiore se, a quel tempo, la costruzione sia già ultimata.

Il Fatto

I proprietari di alcuni immobili site in Roma convenivano in giudizio i proprietari di un edificio contiguo, chiedendone la condanna alla riduzione in pristino e al risarcimento del danno per l’avvenuta edificazione in violazione delle norme sulle distanze tra costruzioni. I convenuti, costituitisi, proponevano a loro volta domanda riconvenzionale per la rimozione di locali costruiti a ridosso del confine. Il Tribunale rigettava entrambe le domande.

La Corte d’appello di Roma, in parziale accoglimento del gravame, condannava i proprietari alla rimessione in pristino del tetto e alla demolizione di alcuni manufatti, ritenendo che la sopraelevazione del piano di imposta, accertata in sede di integrazione della consulenza tecnica, avesse comportato un aumento di volumetria, riconducibile a una nuova costruzione eseguita in violazione delle distanze legali.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, esaminati congiuntamente i due motivi di ricorso, ha accolto il ricorso rilevando un errore metodologico nella sentenza impugnata. Il giudice di merito aveva ritenuto rilevante la discrasia tra l’opera realizzata e il progetto del nuovo tetto, mentre la difformità avrebbe dovuto essere misurata confrontando il fabbricato prima della demolizione e dopo l’intervento di sostituzione della copertura. La verifica dell’eventuale aumento di volumetria, che qualifica l’intervento come nuova costruzione, non può che essere condotta con riferimento allo stato dei luoghi antecedente i lavori.

La Corte ha inoltre ribadito che, nell’ambito delle opere edilizie, la semplice ristrutturazione si verifica quando gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano lasciato inalterate le componenti essenziali dell’edificio. È ravvisabile la ricostruzione quando tali componenti siano venute meno e l’intervento consista nell’esatto ripristino, senza aumenti di volumetria. In presenza di tali aumenti si verte in ipotesi di nuova costruzione, sottoposta alla disciplina sulle distanze vigente al momento della stessa.

Quanto all’entità dell’aumento, la Corte ha precisato che non costituisce aumento di volumetria la realizzazione di un volume tecnico, ossia di un’opera priva di autonomia funzionale destinata a contenere impianti serventi dell’edificio principale. Ha richiamato, in proposito, la recente giurisprudenza di legittimità che ha escluso la natura di nuova costruzione per l’innalzamento del tetto che non abbia creato un nuovo vano utile o utilizzabile nel sottotetto.

La Corte ha infine chiarito che, ove il giudice del rinvio dovesse accertare una maggiore volumetria, la vicenda andrà esaminata alla luce dello ius superveniens, potendo trovare applicazione la disciplina più favorevole introdotta dalle Norme tecniche per le costruzioni di cui al d.m. 17 gennaio 2018, che non considera ampliamento la variazione dell’altezza dovuta a cordoli sommitali o a variazioni della copertura che non comportino incrementi di superficie abitabile.