Nessun rimborso IMU se il PGT annullato lascia l’area edificabile di fatto (Cass. civ. Sez. V n. 14885 del 03.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI e di IMU, l’annullamento giurisdizionale della delibera di adozione e approvazione del piano regolatore generale non incide ex se sulla qualificazione edificatoria delle aree già agricole e non giustifica il rimborso dell’imposta versata in eccedenza rispetto alla determinazione del valore imponibile. Ai fini fiscali rileva, infatti, non soltanto l’edificabilità di diritto derivante dallo strumento urbanistico, ma anche l’edificabilità di fatto, desumibile da indici obiettivi quali la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio delle zone adiacenti e l’esistenza di servizi pubblici essenziali. L’avvio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, senza che le vicende successive incidenti sullo ius aedificandi legittimino la ripetizione di quanto versato per gli anni pregressi.

Il Fatto

Il contribuente, proprietario di un terreno compreso nell’ambito di trasformazione urbanistica del piano di governo del territorio comunale, aveva chiesto il rimborso dell’IMU versata per il 2012. La richiesta si fondava sull’annullamento giurisdizionale delle delibere consiliari di adozione e approvazione del piano, disposto dal TAR Lombardia e confermato dal Consiglio di Stato, con conseguente riconduzione dell’area alla originaria destinazione agricola.

La Commissione Tributaria Regionale della Lombardia aveva accolto l’appello del contribuente, riformando la decisione di primo grado e riconoscendo il diritto alla ripetizione di quanto versato a titolo di IMU per la natura non edificatoria del terreno. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione, con unico motivo, sia il Comune sia la società concessionaria del servizio di gestione delle entrate tributarie.

La Motivazione della Corte

La Corte disattende preliminarmente l’eccezione di inammissibilità dei motivi: i ricorrenti non hanno censurato la motivazione della CTR, ma la violazione delle norme di legge relative alla nozione tributaria di area edificabile, con conseguente ammissibilità del ricorso ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

Il percorso argomentativo muove dal consolidato indirizzo secondo cui l’edificabilità fiscale si distingue in due specie: quella di diritto, attestata dalla qualificazione urbanistica, e quella di fatto, ravvisabile in un terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, presenti una vocazione edificatoria desumibile da fattori obiettivi. La Corte richiama, sul punto, le pronunce Sez. V n. 19851 del 2012 e Sez. V n. 20137 del 2012, nonché la più recente ordinanza n. 31174 del 2022.

Si osserva che l’edificabilità di fatto è giuridicamente rilevante perché considerata dalla legge sia ai fini dell’ICI, sia ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione, sia, avendo riflessi sul valore del bene, ai fini delle imposte di registro e dell’INVIM. In questa prospettiva, la Corte valorizza la portata dell’art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, norma di interpretazione autentica a valenza retroattiva e generale, applicabile anche a tributi diversi da quelli espressamente contemplati.

Il passaggio centrale riguarda l’effetto dell’annullamento dell’atto urbanistico. Le Sezioni Unite, nella pronuncia n. 25506 del 2006, hanno chiarito che l’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile: le eventuali oscillazioni dello ius aedificandi giustificano soltanto una variazione del prelievo nel periodo d’imposta, conformemente alla natura periodica del tributo, senza fondare un diritto al rimborso per gli anni pregressi. Un diritto di tal genere può derivare solo da una scelta regolamentare del Comune, ai sensi dell’art. 59, comma 1, lett. f), d.lgs. n. 446/1997.

La Corte richiama quindi la propria recente pronuncia n. 14697 del 2024, resa su ricorso di altro comproprietario del medesimo terreno e per il medesimo anno d’imposta, che ha ribadito l’inammissibilità del rimborso e l’inapplicabilità dell’art. 2033 cod. civ., anche alla luce della giurisprudenza costituzionale sul diverso atteggiarsi della ripetizione in materia tributaria. Su queste basi il ricorso è accolto, la sentenza impugnata è cassata e la causa è decisa nel merito con il rigetto del ricorso originario del contribuente, compensandosi le spese in ragione del successivo consolidamento della giurisprudenza.