Cessione di fabbricato con demolizione programmata: nessuna plusvalenza da area edificabile (Cass. civ. Sez. 5 n. 21690 del 25.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, la disciplina sulla tassazione delle plusvalenze da cessione di terreni edificabili si applica esclusivamente ai terreni non ancora edificati. La cessione di un fabbricato non può essere riqualificata come cessione dell’area edificabile sottostante, neppure quando le parti pattuiscano la demolizione e la ricostruzione con ampliamento volumetrico, poiché la distinzione tra bene edificato e non edificato è una barriera dogmatica che non ammette categorie intermedie. Il potere di riqualificazione dell’Amministrazione finanziaria trova un limite invalicabile nelle previsioni tassative del legislatore, che ha configurato regimi fiscali differenziati per le due fattispecie. L’omessa indicazione in dichiarazione di un reddito esente o inesistente non integra un’ipotesi di omessa dichiarazione idonea a giustificare il prolungamento dei termini decadenziali per l’accertamento. Il fatto imponibile ha carattere istantaneo e va valutato con riferimento alla natura del bene al momento del trasferimento.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava alla contribuente un avviso di accertamento per il recupero della plusvalenza realizzata a seguito della cessione di un’abitazione con quattro pertinenze, stipulata nell’ottobre 2007. L’Ufficio, rilevata la sussistenza di una convenzione urbanistica e constatata la successiva demolizione dei fabbricati da parte della società acquirente per realizzare un nuovo complesso immobiliare, riqualificava l’operazione come cessione di area edificabile, applicando l’art. 67, primo comma, lett. b), TUIR. Sia la Commissione tributaria provinciale sia la Commissione tributaria regionale accoglievano le ragioni della contribuente. L’Amministrazione finanziaria proponeva quindi ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La Corte ha disatteso la tesi dell’Amministrazione finanziaria, richiamando il proprio consolidato orientamento secondo cui la plusvalenza da cessione di terreno edificabile si configura solo per i terreni non ancora edificati. La circostanza che l’immobile sia destinato alla demolizione e ricostruzione non muta la natura del bene al momento del trasferimento. In applicazione di tale principio, poiché al momento della vendita insisteva sul lotto un fabbricato regolarmente accatastato, l’entità oggettiva trasferita era un terreno già edificato, la cui cessione non può generare plusvalenza imponibile.

La Suprema Corte ha inoltre evidenziato che la distinzione tra bene edificato e non edificato si pone in termini di alternativa esclusiva, che non ammette un tertium genus. Ne consegue che la pattuizione tra le parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento della volumetria, non consente di riqualificare la vendita del fabbricato come cessione di suolo edificabile. Il potere generale di riqualificazione del negozio giuridico trova un limite nelle scelte legislative, che hanno previsto per la cessione di edifici un regime fiscale e temporale distinto rispetto a quello dei terreni edificabili.

La Corte ha valorizzato anche l’accertamento di fatto compiuto dai giudici di merito, i quali avevano appurato che l’immobile era stato adibito ad abitazione principale della cedente per la maggior parte del periodo di possesso. Tale circostanza, adeguatamente motivata e non sindacabile in sede di legittimità, integra un’ulteriore causa di esclusione dalla tassazione prevista dalla medesima disposizione.

Quanto al profilo concernente la tardività dell’avviso, la Corte ha precisato che l’omessa indicazione in dichiarazione di una plusvalenza può comportare il raddoppio dei termini di accertamento solo se sussiste un reddito imponibile da dichiarare. Non configurandosi alcun presupposto impositivo, l’assenza di indicazione di un reddito esente non può integrare un’ipotesi di omessa dichiarazione. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con condanna dell’Amministrazione alla rifusione delle spese di lite.