Annullamento del PGT non incide sull’edificabilità fiscale e sul rimborso IMU (Cass. civ. Sez. V n. 14883 del 03.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI e IMU, l’annullamento della delibera di adozione e approvazione del piano di governo del territorio da parte del giudice amministrativo non incide ex se sulla qualificazione edificatoria delle aree ex agricole e non giustifica il rimborso dell’imposta versata in eccedenza. Ai fini fiscali rileva non solo l’edificabilità di diritto, derivante dallo strumento urbanistico, ma anche l’edificabilità di fatto, desumibile da indici obiettivi quali la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio delle zone adiacenti e l’esistenza di servizi pubblici essenziali. L’art. 2033 cod. civ. non trova perciò applicazione, anche in ragione della facoltà rimessa ai Comuni dall’art. 59, comma 1, lett. f), d.lgs. n. 446/1997.

Il Fatto

Il contribuente aveva impugnato il diniego di rimborso dell’IMU relativa all’anno 2012, riferita a un terreno compreso tra le aree di trasformazione urbanistica del piano di governo del territorio comunale. Le delibere di adozione e approvazione del piano erano state annullate dal giudice amministrativo, con decisione confermata in appello. Su tale presupposto il contribuente assumeva che le aree non fossero più considerate fabbricabili ex tunc, con conseguente diritto alla ripetizione di quanto versato.

La Commissione Tributaria Provinciale aveva respinto la domanda; la Commissione Tributaria Regionale, in riforma, l’aveva accolta. Avverso la sentenza di appello hanno proposto ricorso per cassazione il Comune e la società concessionaria del servizio di gestione delle entrate tributarie, resistendo il contribuente.

La Motivazione della Corte

La Corte disattende preliminarmente l’eccezione di inammissibilità: i ricorrenti non hanno censurato la motivazione della CTR, ma la violazione delle norme di legge relative alla nozione tributaria di area edificabile. Il ricorso è quindi esaminato nel merito.

Il percorso argomentativo muove dal precedente specifico sulla medesima fattispecie, Cass. n. 30372/2021, le cui conclusioni sono state fatte proprie da Cass. n. 31174/2022: l’annullamento delle delibere di adozione e approvazione del piano non poteva avere diretta incidenza sulla qualifica di edificabilità del terreno. L’edificabilità fiscale si distingue in edificabilità di diritto, derivante dalla qualificazione urbanistica, ed edificabilità di fatto, riferita al terreno che, pur non urbanisticamente qualificato, presenti vocazione edificatoria desumibile da fattori obiettivi.

L’edificabilità di fatto è giuridicamente rilevante perché considerata dalla legge ai fini dell’ICI, dell’indennità di espropriazione e, avendo riflessi sul valore del bene, delle imposte di registro e dell’INVIM. La Corte richiama sul punto Cass. n. 9131/2006, Cass. n. 19851/2012 e Cass. n. 20137/2012. Sotto altro profilo, l’art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, norma di interpretazione autentica, ha portata retroattiva e valenza generale: l’edificabilità va desunta dalla qualificazione attribuita nel piano adottato, indipendentemente dall’approvazione regionale e dall’adozione di strumenti attuativi.

La Corte ribadisce il principio già espresso da Cass. n. 14697/2024: la regola è l’inammissibilità del rimborso per le aree divenute non più edificabili, essendo rimessa alla discrezionalità dei Comuni la sola facoltà di ammettere rimborsi nei termini e alle condizioni fissati dai regolamenti, con esclusione dell’art. 2033 cod. civ. Nello stesso senso si colloca Cass. n. 14806/2024, secondo cui l’annullamento giurisdizionale del piano non incide ex se sulla qualificazione fiscale, anche in ragione della possibile riedizione del potere amministrativo.

Il ricorso è pertanto accolto, la sentenza impugnata cassata e, non occorrendo ulteriori accertamenti di fatto, la causa è decisa nel merito ai sensi dell’art. 384, comma 1, ultima parte, cod. proc. civ., con il rigetto del ricorso originario del contribuente. Le spese dei giudizi di merito e di legittimità sono compensate in ragione del successivo consolidamento della giurisprudenza in materia.