Risoluzione della locazione e inadempimenti successivi alla domanda giudiziale (Cass. civ. Sez. III n. 18537 del 07.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di locazione ad uso diverso, l’indagine sulla gravità dell’inadempimento ex art. 1455 cod. civ. deve essere unitaria e coinvolgere il complessivo comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dal suo eventuale protrarsi in corso di causa. Nei contratti di durata non opera la regola della cristallizzazione delle posizioni delle parti al momento della domanda di risoluzione, con la conseguenza che il giudice può valutare fatti e condotte verificatisi dopo la proposizione della domanda. Il giudice di merito, in tal caso, non introduce un fatto costitutivo diverso da quello dedotto, né pronuncia su domanda differente per petitum e causa petendi, ma si limita a qualificare giuridicamente la fattispecie concreta quale risulta al momento della decisione.

Il Fatto

La vicenda riguarda un immobile concesso in locazione per uso commerciale. La locatrice intimava sfratto per morosità, contestando al conduttore di non aver eseguito i lavori edili necessari al rilascio del certificato di agibilità entro il termine convenzionalmente stabilito, oggetto di successiva proroga. Il contratto prevedeva una riduzione iniziale del canone e una clausola risolutiva espressa per l’inadempimento.

Il conduttore si opponeva, sostenendo che il termine dovesse intendersi prorogato ai sensi dell’art. 103, comma 2-ter, del d.l. n. 18/2020, convertito con legge n. 27/2020. Il Tribunale, espletata la c.t.u., dichiarava risolto il contratto per operatività della clausola risolutiva espressa. La Corte d’appello rigettava il gravame. Il conduttore ricorreva per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente denunciava omessa pronuncia su un motivo d’appello e, in via subordinata, ultrapetizione del giudice di primo grado, per aver accertato un inadempimento verificatosi dopo la proposizione della domanda. Ha dedotto la violazione dell’art. 1185 cod. civ., dell’art. 103, comma 2-ter, d.l. n. 18/2020, nonché degli artt. 24 e 111 Cost. e degli artt. 99 e 112 cod. proc. civ.

La Corte ha dichiarato il motivo in parte inammissibile e in parte infondato. Quanto all’omessa pronuncia, ha ricordato che la parte che deduce la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. deve precisare, a pena di inammissibilità, che il motivo è stato mantenuto fino alla precisazione delle conclusioni, onere non assolto nella specie.

Nel merito, la Corte ha escluso l’ultrapetizione. Il giudice che attribuisce rilevanza al comportamento delle parti successivo alla domanda non introduce un fatto costitutivo ontologicamente diverso, né decide su domanda differente, ma qualifica la fattispecie concreta quale risulta al momento della decisione. Richiama sul punto un orientamento consolidato: Cass. n. 446 del 2011, Cass. n. 2879 del 1989, Cass. n. 8076 del 2002 e Cass. n. 14527 del 2002.

È inapplicabile ai contratti di durata, compresa la locazione, la regola della cristallizzazione delle posizioni delle parti. Il conduttore continua nel godimento del bene pur non adempiendo le proprie obbligazioni, in contrasto con l’art. 1591 cod. civ., che gli impone il pagamento del corrispettivo fino alla riconsegna (Cass. n. 24207 del 2006, Cass. n. 36494 del 2023).

Le ulteriori censure sono state giudicate inammissibili o infondate: il termine per l’adempimento è stato correttamente calcolato tenendo conto delle proroghe emergenziali, e nessuna lesione del contraddittorio è ravvisabile, essendo stata scrutinata una questione posta dallo stesso ricorrente. Il ricorso è stato rigettato, con condanna alle spese e attestazione dei presupposti per il versamento del contributo unificato.