Revisione delle tabelle millesimali, la delibera esplorativa è valida a maggioranza (Cass. civ. Sez. 2 n. 10334 del 20.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
La delibera condominiale con cui l’assemblea, a maggioranza qualificata, affida a un tecnico l’incarico di verificare se i valori espressi nelle tabelle millesimali vigenti siano modificati a seguito di interventi edilizi non ha contenuto decisorio né comporta la revoca delle tabelle, configurandosi come atto meramente esplorativo: essa non è nulla ma, al più, annullabile, e pertanto è validamente assunta con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ. Il vizio di omessa convocazione del singolo condomino determina l’annullabilità della delibera, la cui impugnativa spetta unicamente all’avente diritto pretermesso. In caso di “doppia conforme”, la censura di omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile quando le due statuizioni di merito siano fondate sul medesimo iter logico-argomentativo.

Il Fatto

Alcuni condomini convenivano in giudizio gli altri partecipanti al condominio per sentir dichiarare la nullità delle delibere adottate a maggioranza, aventi ad oggetto la proposta di revisione delle tabelle millesimali e la nomina di un tecnico incaricato di predisporle, a seguito dei lavori edilizi eseguiti dagli attori sulla propria unità immobiliare. Il tribunale rigettava la domanda e la corte d’appello confermava la decisione, ritenendo che le delibere avessero contenuto esplorativo e non decisorio, in quanto non revocavano le precedenti tabelle ma si limitavano ad affidare un incarico di verifica a un professionista. I soccombenti proponevano ricorso per cassazione sulla base di sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha trattato congiuntamente i motivi di ricorso, rigettandoli in quanto infondati. Ha innanzitutto escluso la nullità della sentenza impugnata per vizio di motivazione, rilevando come la corte territoriale avesse compiuto un’autonoma valutazione delle risultanze processuali, confermando la sentenza di primo grado con un percorso argomentativo che consente il sindacato sull’iter motivazionale.

Quanto al contenuto delle delibere, la Corte ha chiarito che esse non approvavano nuove tabelle millesimali ma si limitavano ad affidare un incarico esplorativo a un professionista per verificare se i valori proporzionali delle singole unità immobiliari fossero mutati in seguito agli interventi edilizi. Ne consegue che la delibera, non avendo efficacia revocatoria delle tabelle vigenti, era validamente adottata con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ., e non all’unanimità, e non era nulla ma, al più, annullabile.

La Corte ha inoltre ritenuto inammissibile la censura di omesso esame di un fatto decisivo, ricorrendo l’ipotesi della “doppia conforme” ex art. 348-ter, commi 4 e 5, cod. proc. civ.: le due statuizioni di merito risultavano fondate sul medesimo iter logico-argomentativo, non ostandovi l’eventuale aggiunta di argomenti ulteriori da parte del giudice d’appello per rafforzare la decisione già assunta.

Quanto alla dedotta omessa convocazione di alcuni condomini, la Corte ha precisato che, trattandosi di vizio procedimentale che comporta l’annullabilità della delibera, la legittimazione all’impugnativa spetta unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava l’onere di dedurre e provare i fatti costitutivi della doglianza. Parimenti infondata è la doglianza relativa al mancato raggiungimento dei quorum costitutivo e deliberativo, attesa la genericità della censura: il condomino che impugna la delibera deducendo vizi di costituzione o di maggioranza ha l’onere di provare la carenza dei quorum alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari. Il ricorso è stato pertanto rigettato, senza statuizione sulle spese per la mancata attività difensiva degli intimati.