Ristrutturazione con demolizione e ricostruzione: no alle distanze se invariata la volumetria (Cass. civ. Sez. II n. 12334 del 09.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali, la qualificazione di un intervento edilizio come ristrutturazione anziché come nuova costruzione costituisce accertamento di fatto riservato al giudice del merito, che va condotto verificando l’eventuale variazione della volumetria e delle dimensioni originarie dell’edificio. Ove risultino inalterate l’altezza e la sagoma d’ingombro, con superficie e volume ridotti in piccola percentuale, l’intervento mantiene natura di mera ricostruzione e non richiama l’osservanza delle distanze imposte dall’art. 9, comma 2, d.m. n. 1444/1968. In sede di legittimità è inammissibile il motivo che, contrapponendo una lettura alternativa del compendio istruttorio, si risolva in un’istanza di revisione delle valutazioni del giudice del merito, estranea alla natura del giudizio di cassazione.

Il Fatto

Una società e alcuni soggetti venivano condannati in primo grado ad arretrare un fabbricato fino al ripristino delle distanze, in quanto l’immobile — oggetto di demolizione e ricostruzione — era stato edificato in violazione delle prescrizioni sulle distanze, sulla volumetria e sulle vedute, essendo qualificato come nuova costruzione e non come ristrutturazione.

La Corte d’Appello accoglieva il gravame e riteneva che il fabbricato dovesse qualificarsi come ristrutturazione, poiché erano rimasti inalterati l’altezza, la superficie interna e il volume, ridotti solo in piccola percentuale, ed era rimasta intatta la sagoma d’ingombro, insistendo l’edificio sulla stessa area di sedime. I proprietari delle unità confinanti proponevano ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

I ricorrenti censuravano la sentenza per aver escluso la ricostruzione come nuova costruzione e per non aver applicato le distanze, deducendo la modifica della sagoma, l’abitabilità del sottotetto, la realizzazione di nuovi balconi aggettanti e di una scala esterna, con conseguente aumento di superficie e volumetria.

La Corte ha trattato congiuntamente i motivi e li ha dichiarati entrambi inammissibili. Ha osservato che la parte ricorrente contrapponeva alla ricostruzione del fatto operata dal giudice di merito una lettura alternativa delle prove, senza considerare che il motivo di ricorso non può risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni del giudice di merito, estranea alla natura del giudizio di legittimità.

Richiamando Cass. Sez. U n. 24148 del 25.10.2013, la Corte ha ribadito che l’esame dei documenti e delle deposizioni testimoniali, il giudizio sull’attendibilità dei testi e la scelta delle risultanze probatorie involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento.

Nel caso concreto, la Corte territoriale era pervenuta al convincimento sulla scorta delle risultanze peritali, che attestavano l’inalterata altezza, la conservazione della sagoma d’ingombro e la riduzione in piccola percentuale della superficie e del volume. Ha richiamato il principio delle Sezioni Unite n. 21578 del 19.10.2011, secondo cui è necessaria l’assenza di variazione delle dimensioni originarie, e in particolare della volumetria, perché possa ravvisarsi una mera ricostruzione.

La Corte ha poi escluso che la giurisprudenza amministrativa sia orientata diversamente, ricordando che anche il Consiglio di Stato attribuisce la qualifica di ristrutturazione all’intervento su immobile esistente compiuto nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dello stesso. La qualificazione del disegno sagomale richiede una concreta determinazione: la Corte d’Appello aveva ritenuto irrilevante la modifica delle linee architettoniche e determinante l’occupazione della stessa area di sedime, il mantenimento dell’altezza e il rispetto della volumetria esistente. Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile, con condanna della parte ricorrente alle spese e alle ulteriori somme di legge.