Ristrutturazione edilizia senza obbligo di conservazione fisica dei muri (Cons. Stato n. 5323 del 03.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
La ristrutturazione edilizia, nelle sue diverse declinazioni normative, presuppone un nesso di continuità tra il fabbricato preesistente e quello risultante dall’intervento, ma tale continuità non impone la conservazione fisica delle strutture murarie originarie. L’intervento si qualifica come ristrutturazione quando è funzionalmente diretto al riuso del volume precedente e non comporta una trasformazione del territorio ulteriore rispetto a quella già determinata dall’immobile demolito. L’obbligo di conservazione di una quota di superficie lorda di pavimento previsto dagli strumenti urbanistici comunali, ove applicato a manufatti ontologicamente non conservabili, opera come parametro geometrico nella fase della ricostruzione e non come vincolo di restauro conservativo dei materiali. Gli abusi consistenti in difformità dal titolo di ristrutturazione vanno ricondotti all’art. 33 del d.P.R. n. 380/2001, non alla disciplina della nuova costruzione.

Il Fatto

La vicenda trae origine dalla realizzazione, in area collinare del territorio comunale sottoposta a vincolo paesaggistico di zona, di un complesso residenziale al posto di una preesistente serra in ferro e vetro, poi divenuta magazzino. La trasformazione era stata accompagnata da una sequenza di titoli edilizi, a partire dalla licenza del 1963 e dal condono del 1999, fino ai permessi di costruire del 2010 e del 2014.

A seguito di un esposto anonimo e di due sopralluoghi, il Comune adottava un’ingiunzione a demolire ai sensi degli artt. 27 e 31 del d.P.R. n. 380/2001, contestando la demolizione delle preesistenze e le difformità altimetriche. La società destinataria impugnava il provvedimento davanti al TAR Piemonte, che accoglieva il ricorso e i motivi aggiunti. Il Comune proponeva appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce anzitutto l’evoluzione della nozione di ristrutturazione edilizia nell’art. 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380/2001, dalla definizione della legge n. 457/1978 alla riforma del d.l. n. 69/2013, che ha eliminato il vincolo della sagoma per gli edifici non sottoposti a vincolo. Individua così il discrimine con la nuova costruzione: la finalità conservativa, intesa come riuso del volume preesistente senza ulteriore trasformazione del territorio.

La Corte osserva che, nel caso concreto, già il primo permesso del 2010 aveva assentito la ristrutturazione della serra, e i titoli successivi avevano accompagnato una radicale trasformazione tipologica. La continuità strutturale non poteva sussistere, né poteva essere imposta mediante la conservazione simbolica di parti murarie incompatibili con la nuova destinazione abitativa.

Quanto all’obbligo di mantenere due terzi della SLP previsto dalle norme urbanistiche comunali, il Collegio ne respinge la lettura come vincolo di restauro conservativo. Il parametro va inteso come misurazione geometrica delle superfici e non come imposizione della permanenza fisica dei materiali originari. Il Comune, del resto, aveva assentito le demolizioni senza mai indicare quali porzioni dovessero essere preservate.

La Corte affronta poi la questione dell’efficacia del giudicato penale: l’art. 654 c.p.p. rende vincolante l’accertamento dei fatti materiali nei soli confronti dei soggetti processuali, mentre il giudice amministrativo può, in un’ottica di coerenza, utilizzare le valutazioni del giudice penale come argomento a sostegno del proprio libero convincimento.

Infine, il Collegio qualifica gli abusi residui come difformità dal permesso di ristrutturazione, con conseguente applicazione dell’art. 33 del d.P.R. n. 380/2001 e inapplicabilità dell’acquisizione gratuita al patrimonio comunale. L’appello è respinto.