Sale and lease back e patto commissorio: indici sintomatici e patto marciano (Cass. civ. Sez. III n. 11926 del 06.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il contratto di sale and lease back, con il quale un’impresa vende un bene strumentale a un imprenditore finanziario che ne paga il corrispettivo e contestualmente lo concede in locazione finanziaria alla stessa venditrice, con facoltà di riscatto, non è di per sé in frode al divieto di patto commissorio di cui all’art. 2744 cod. civ., perché la vendita ha scopo di leasing e non di garanzia. Esso è però nullo per illiceità della causa, ai sensi degli artt. 1344 e 1418, secondo comma, cod. civ., quando lo scopo di garanzia assurge a causa del contratto, emergendo da indici sintomatici soggettivi od oggettivi — credito preesistente o contestuale, difficoltà economiche dell’alienante, sproporzione tra valore del bene e corrispettivo — che non debbono necessariamente concorrere tra loro. L’accertamento di tali indici è riservato al giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato. Il divieto non opera quando la clausola di patto marciano assicuri una stima del bene a tempi certi e con modalità definite, garantendo l’equilibrio sinallagmatico e la restituzione dell’eccedenza.

Il Fatto

Il fallimento di un imprenditore individuale conveniva in giudizio la società finanziaria per far dichiarare la nullità dell’operazione immobiliare di sale and lease back conclusa dall’imprenditore con la società di leasing, per violazione del divieto di patto commissorio.

Il Tribunale rigettava la domanda. La Corte d’Appello accoglieva il gravame e dichiarava la nullità del contratto di compravendita per illiceità della causa, ai sensi degli artt. 1344 e 1418, secondo comma, cod. civ., condannando la società acquirente alla restituzione dell’immobile. La società finanziaria ricorre per cassazione con tre motivi; il fallimento resiste con controricorso.

La Motivazione della Corte

La Corte muove dalla ricostruzione dello schema negoziale. Nel sale and lease back vi è coincidenza soggettiva tra venditore e utilizzatore e l’utilizzatore continua a beneficiare di un bene che era già suo, ceduto per esigenze di liquidità. La vendita ha quindi scopo di leasing e non di garanzia, e il rapporto atipico non è di per sé in frode al divieto di patto commissorio.

Il divieto è però violato quando lo scopo di garanzia assurge a causa del contratto. La Corte richiama il proprio consolidato orientamento in tema di indici sintomatici: la situazione di credito e debito tra concedente e venditrice, preesistente o contestuale alla vendita; le difficoltà economiche dell’impresa alienante; la sproporzione tra valore del bene e corrispettivo. Tali indici non devono necessariamente concorrere.

Nel caso concreto la Corte rileva che la ricorrente, sotto la formale deduzione della violazione di legge, contesta la ricostruzione del fatto e la valutazione delle prove, sollecitando un riesame precluso in sede di legittimità: il motivo è pertanto inammissibile per la parte che investe l’accertamento degli indici, e infondato quanto all’invocata applicazione dei principi in tema di mutui solutori, istituti non assimilabili al lease back.

Quanto al secondo motivo, la Corte ribadisce che il patto marciano rende lecita l’operazione solo se, al momento della stipulazione, siano previste stima del bene, tempi certi e modalità definite, con restituzione dell’eccedenza. La Corte d’Appello ha accertato che la clausola in concreto non garantiva l’equilibrio tra le parti e non tutelava il debitore: la censura si risolve in una contrapposizione interpretativa alla valutazione del merito, inammissibile. Inconferenti i richiami alla sostituzione automatica di clausole e all’art. 139 legge n. 124/2017, norma sopravvenuta.

Il terzo motivo concerne la domanda di ripetizione d’indebito proposta dalla convenuta nel giudizio promosso dal curatore. La Corte conferma il principio, già espresso dalle Sezioni Unite n. 21499/2004 e n. 21500/2004, secondo cui la domanda riconvenzionale volta al riconoscimento di un credito verso il fallimento è inammissibile nel giudizio di cognizione ordinaria, dovendo essere proposta in sede di verifica del passivo ex art. 93 legge fallimentare. Il ricorso è rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e al contributo unificato.