Salva casa non supera la convenzione urbanistica ancora vigente (TAR Lombardia n. 3433 del 27.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso agevolato dall’art. 23-ter, comma 1-ter, d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal d.l. n. 69/2024 (c.d. Salva casa), non prevale sulle previsioni di una convenzione urbanistica ancora vigente che imponga il mantenimento della destinazione turistico-ricettiva e fissi limiti quantitativi e modalistici al cambio d’uso. La norma sopravvenuta di carattere generale non incide automaticamente sugli accordi convenzionali già stipulati, salvo che il legislatore ne preveda espressamente la modifica. La disciplina si applica alle sole zone A, B e C di cui al d.m. n. 1444/1968 o a quelle equipollenti, rilevando la classificazione formale operata dallo strumento pianificatorio. In presenza di convenzione vigente il privato non può cumulare i benefici della normativa sopravvenuta con quelli convenzionali, pena l’alterazione del sinallagma e dell’assetto urbanistico.

Il Fatto

I ricorrenti sono proprietari di un’unità immobiliare collocata all’interno di un più vasto complesso con vocazione turistico-alberghiera, ricadente in un comparto disciplinato da un piano attuativo e da una convenzione urbanistica del 2001, integrata nel 2008. Dopo l’entrata in vigore del d.l. n. 69/2024, hanno inoltrato una s.c.i.a. per il mutamento di destinazione d’uso da turistico-ricettiva a residenziale, senza opere, della propria unità.

Il Comune ha avviato il procedimento dichiarando l’insussistenza dei presupposti per la formazione del titolo, sul duplice rilievo della vigenza della convenzione e della estraneità dell’immobile alle zone A, B e C. Il provvedimento finale ha confermato tale esito, richiamando anche una precedente ordinanza di diniego. I ricorrenti hanno impugnato l’atto davanti al TAR.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla classificazione dell’area, che il vigente P.G.T. riconduce a zona con pianificazione attuativa, la cui disciplina rinvia agli obblighi convenzionali. L’art. 42 delle Disposizioni normative del P.G.T. stabilisce che i piani attuativi vigenti mantengono validità per l’intera durata, sia per i parametri urbanistici sia per gli obblighi assunti tra le parti. La convenzione urbanistica, ancora operante in forza delle proroghe legislative succedutesi nel tempo, impone il mantenimento della destinazione del complesso a residenza turistico-alberghiera.

Di qui il primo passaggio argomentativo: la novella del 2024 non determina alcun superamento automatico delle previsioni convenzionali. Le pattuizioni della convenzione disciplinano una fattispecie concreta, mentre la norma sopravvenuta, per la sua generalità e astrattezza, opera su un piano diverso. In presenza di convenzione già stipulata e vigente, le sopravvenienze normative sono inapplicabili quando non ne prevedano espressamente la modifica, come dimostra il ricorso a disposizioni di proroga mirate, idonee a confermare che si tratta di ambiti non sovrapponibili.

Il Collegio sottolinea che la normativa sopravvenuta attribuisce una mera facoltà al proprietario, senza imporre alcun obbligo. Ne deriva l’inammissibilità del cumulo tra i benefici della disciplina statale e quelli derivanti dalla convenzione, poiché tale sovrapposizione comprometterebbe l’assetto urbanistico rispetto al quale anche il privato si è convenzionalmente vincolato. Il riequilibrio eventualmente necessario non può discendere da un intervento unilaterale di un solo contraente, ma esige una rinegoziazione tra tutte le parti secondo buona fede.

Quanto al secondo profilo, la norma richiama testualmente le sole zone A, B e C o equipollenti. Il tenore letterale impedisce di estenderne la portata, anche perché si tratta di disposizione di stretta interpretazione, che rende inefficaci previsioni urbanistiche locali e deroga alla regola generale del previo permesso di costruire. In ambito urbanistico rileva la classificazione formale operata dallo strumento pianificatorio, non la destinazione di fatto.

La terza censura, relativa al preteso superamento del termine di trenta giorni, è respinta: la comunicazione comunale, pur qualificata come avvio del procedimento, integra sostanzialmente un divieto di prosecuzione ai sensi dell’art. 19, comma 3, legge n. 241/1990, e in ogni caso il provvedimento finale rispetta i presupposti dell’art. 21-nonies. Il ricorso è rigettato, con compensazione delle spese.