Sanatoria edilizia illegittima se manca il piano quotato del terreno (Cons. Stato n. 10032 del 12.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
In materia di permesso di costruire in sanatoria, il giudice amministrativo deve verificare la legittimità dell’atto alla stregua della documentazione contenuta nella pratica edilizia relativa al titolo in sanatoria contestato, non dei procedimenti precedentemente conclusi sul medesimo immobile. Il difetto di istruttoria è integrato quando l’amministrazione non dispone del piano quotato del terreno, essendo un fondo in pendenza, e non sia quindi in grado di accertare il profilo naturale originario. In assenza di punti certi di riferimento non è possibile stabilire la volumetria fuori terra realizzata, l’entità degli scavi e dei riporti, né il rispetto delle distanze legali. La sanatoria che si fondi su tali basi è illegittima e va annullata, con effetto rimesso al Comune, che dovrà rideterminarsi sull’istanza alla luce delle indicazioni del giudice e dei motivi assorbiti in primo grado.

Il Fatto

Gli appellanti sono proprietari di un immobile edificato in forza di un permesso di costruire. I vicini avevano fatto eseguire una consulenza tecnica che aveva rilevato una traslazione dell’edificio rispetto agli elaborati progettuali autorizzati. Impugnato il titolo, il Comune aveva rilasciato un permesso in sanatoria per le variazioni, poi annullato in autotutela insieme ai titoli edilizi.

Un nuovo titolo in sanatoria, rilasciato nel 2015, veniva annullato dal TAR su ricorso dei vicini. All’esito di un’indagine penale il Comune rilasciava un ulteriore permesso in sanatoria, impugnato con il ricorso che ha dato origine al contenzioso. Il TAR Veneto accoglieva il ricorso riscontrando un difetto di istruttoria sulla situazione altimetrica preesistente e sulla verifica di volumetria e distanze. Da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo sostiene il travisamento dei fatti: le quote altimetriche risulterebbero dal primo progetto del 2013, con piano quotato del terreno vergine e quote di progetto verificate con sopralluogo; i terrapieni non rappresentati sarebbero depositi temporanei. Il secondo motivo lamenta la mancata disposizione di una consulenza tecnica.

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Le quote altimetriche devono risultare dalla pratica edilizia riguardante il permesso in sanatoria contestato e non da precedenti procedimenti sul medesimo immobile. Dal racconto del c.t.u. nominato dal P.M. emerge che il piano quotato, pur richiesto nel primo titolo edilizio, non venne mai fornito, e che il fabbricato, in una pratica successiva, risultava rappresentato in posizione diversa di oltre quattro metri rispetto a due direzioni.

I rilievi, sovrapposti agli elaborati di progetto, alle mappe catastali e alle tavole del piano regolatore, hanno mostrato che l’immobile insisteva a cavaliere tra area edificabile e verde attrezzato, mentre nel progetto era rappresentato interamente in zona edificabile. Le porzioni di fabbricato non rispettavano, per superficie e volumetria, le previsioni dello strumento urbanistico.

Il difetto di istruttoria tecnica è dunque evidente: senza punti certi di riferimento sul piano quotato originario non è verificabile la conformità urbanistica dell’edificio. Non è chiaro neppure quale sia l’entità del terreno scavato e riportato altrove, cosicché non è possibile stabilire se siano violate le distanze di cui all’art. 9 d.m. 1444/1968 e quali siano le volumetrie fuori terra. Qualsiasi terrazzamento artificiale andava evidenziato e assentito.

La verificazione richiesta è inutile: l’annullamento rimette l’iniziativa al Comune, che dovrà rispondere all’istanza tenendo conto delle indicazioni del giudice e vagliare i motivi assorbiti in primo grado. Le spese sono compensate.