Nessuna creazione di superfici utili preclude la sanatoria paesaggistica (TAR Campania n. 1721 del 24.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Ai fini dell’accertamento di compatibilità paesaggistica di cui all’art. 167, comma 4, lettera a), del d.lgs. n. 42 del 2004, le nozioni di volume e di superficie utile vanno interpretate secondo il significato tecnico-giuridico proprio della normativa urbanistico-edilizia, non essendo configurabile una autonoma figura di volume o superficie percepibile sul piano paesistico. La creazione di superfici utili o di volumi che preclude la sanatoria postuma richiede un’opera autonomamente utilizzabile, non una mera sistemazione di spazi esterni accessori. I movimenti di terra di modesta entità, che ridefiniscono una conformazione dei luoghi già esistente senza aggiunta di materiali, non integrano una trasformazione rilevante né sotto il profilo edilizio né sotto quello paesaggistico, e non impediscono il rilascio della compatibilità paesaggistica.

Il Fatto

A seguito di sopralluogo, il Comune contesta alla società ricorrente la realizzazione di movimentazioni di terra, di due piste in terra battuta e di un piazzale nelle aree pertinenziali dell’immobile di proprietà. Viene adottata un’ordinanza di demolizione. La società propone istanza di permesso di costruire in sanatoria e contestuale istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica.

L’istruttoria comunale e il parere della Commissione locale per il paesaggio sono favorevoli. La Soprintendenza rende invece parere negativo, ravvisando un incremento di volume paesaggistico in violazione dell’art. 167, comma 4, lettera a), del d.lgs. n. 42 del 2004, valorizzando “la percepibilità dell’opera come volume collocato in uno scenario”. Il Comune respinge quindi l’istanza di sanatoria. La società impugna il parere, il diniego e l’ordinanza di demolizione. La domanda cautelare è accolta.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale rileva preliminarmente un contrasto nella giurisprudenza del Consiglio di Stato sulla configurabilità di volumi e superfici utili ai fini dell’art. 167, comma 4, lettera a), del d.lgs. n. 42 del 2004. Un primo orientamento estende la nozione a qualsiasi superficie idonea a modificare stabilmente la conformazione vincolata del territorio, prescindendo dalle qualificazioni edilizie (tra le altre, Cons. Stato, Sez. VI, n. 8150 del 2024, Sez. VI n. 9169 del 2024, Sez. II n. 10189 del 2023).

Un secondo orientamento riconduce le nozioni richiamate in ambito paesaggistico alle definizioni tecnico-giuridiche del Testo Unico dell’Edilizia, escludendo una indeterminata figura di volume percepibile sul piano paesistico (Cons. Stato, Sez. VII n. 5223 del 2025; Sez. VII n. 2269 del 2025; Sez. VI n. 2250 del 2020). La superficie utile individua una superficie calpestabile, di regola non esposta alle intemperie, autonomamente utilizzabile; restano esclusi i beni accessori o pertinenziali come balconi, terrazzi e recinzioni.

Il Tribunale aderisce al secondo indirizzo. Dal raffronto delle ortofoto e dei rilievi tratti dalle immagini satellitari emerge che piazzole e piste in terra battuta erano già presenti nel 2021, generate dalle attività di lavorazione agricola. Gli interventi successivi hanno eliminato la vegetazione disordinata e conferito una forma più regolare ai tracciati già esistenti, con rimozione di terra e senza aggiunta di materiali.

Non risulta quindi creata alcuna superficie calpestabile, ma solo ridefinita una conformazione preesistente. Richiamando Cons. Stato, Adunanza Plenaria n. 14 del 2024, il Collegio ricorda che solo le trasformazioni del suolo di significativa entità assumono rilievo edilizio; nel caso concreto i movimenti di terra sono di scarsa entità e non modificano realmente lo stato dei luoghi.

È pertanto fondato il motivo relativo all’insussistenza della creazione di volumi o superfici utili. Ne deriva l’illegittimità del parere della Soprintendenza e l’illegittimità derivata del diniego comunale. Il ricorso è accolto, con annullamento dei provvedimenti impugnati e riavvio del procedimento; le spese sono compensate in ragione delle oscillazioni della giurisprudenza.